Gewährleistung Neubau Mallorca

 

Stand: 22.01.2019

Das LOE ist das ley de ordenacion de la edificacion – Gesetz für die Baumangelhaftung in Spanien, welches seit dem Jahre 1999 existiert.

Zielsetzung des Gesetzes ist, dass ein Käufer einer neuen Immobilie über 10 Jahre lang nach der Fertigstellung Haftungsansprüche gegen die am Bau Beteiligten hat, wenn die Immobilie wesentliche strukturelle Mängel hat.

Je nach Art des Mangels gilt der Schutz für ein Jahr, 3 Jahre oder maximal 10 Jahre.


Wann kommt dieses Gesetz LOE  zur Anwendung ?


Nach Art.1 wird der Immobilienkäufer geschützt, in dem er Haftungsansprüche gegen die am Bau Beteiligten (Bauunternehmer, Architekt) erhält, wenn Mangel entstehen, unabhängig davon, ob der Käufer selbst der Bauherr vor, oder ein nachfolgender Käufer, der eben keine direkten vertraglichen Haftungsansprüche gegen den Bauherr hat.

Nach Art.2 wird eindeutig die Wohnraum Bebauung als Schutzgegenstand vom Gesetz LOE erfasst.

 

Kommt das Gesetz zur Anwendung, wenn Sie von einem Bauträger auf Mallorca in einem Luxusresort eine schlüsselfertige Immobilie erwerben ?

Gerade dann ist der Anwendungsfall gegeben, da der Immobilienkäufer in der Regel kein direktes Vertragsverhältnis zum Bauunternehmer hat, sondern nur zum Unternehmen, welches Eigentümer des Grundstückes ist und die Immobilie auf Mallorca vermarktet.

Der Immobilienkäufer hat daher keine Möglichkeit die 5% Sicherungseinbehalt abzuziehen, da er nicht der Auftraggeber des Bauunternehmers ist, sondern der folgende Käufer.

 

Das Gesetz im Überblick

Art.3 Es werden die Grundnormen eines funktionstüchtigen und sicheren Bauwerks definiert, welches den aktuellen Wohnstandards entspricht. Der sogenannte Codigo de la Edificacion – Baunormen ergaenzt die abstrakten Vorgaben des LOE als Bauhaftungsgrundlage.

Art. 4 und 5 LOE: Für jeden Bau einer Immobilie ist eine Baugenehmigung und ein Bauprojekt erforderlich.

Die Gemeinde erlässt keinen Bebauungsplan für ein bestimmtes Gebiet und der Bauträger beginnt mit der Bauarbeit auf Mallorca ohne Baugenehmigung. Er verletzt einer der grundlegenden Baunormen des LOE.

Art. 6 LOE Bauabnahme
Diese Norm ist wesentlich im spanischen Immobilienrecht und Baurecht in Spanien.

Mit der Bauabnahme übergibt der Bauunternehmer dem Bauherr den Bau nach Fertigstellung. Mit der Baufertigstellungsbescheinigung hat der Bauherr 30 Tage Zeit den Bau abzunehmen. Erfolgt keine Reaktion durch den Bauherr gilt der Bau als abgenommen.

Mit der erfolgten Bauabnahme beginnen die Gewährleistungsfristen zu laufen.

Wichtig ist, dass bei einer Bauabnahme in der Regel stets Mängel gefunden werden. Der Bauherr kann eine Frist setzen, in der Regel 15 Tage, um diese Mängel beseitigen zu lassen. Die Frist ist nicht gesetzlich geregelt, sondern im Vertrag zu regeln.

Werden die Mängel nicht beseitigt, kann der Bauherr dem Bauunternehmer nochmals eine Frist zur Baumangelbeseitigung setzen und wenn dann immer noch nicht die Mängel beseitigt sind, kann der Bauherr ein anderes Baunternehmen beauftragen, um die Baumängel zu beseitigen.

Normalerweise hält der Bauherr 5% vom Baupreis als Zahlung zurück, um mit diesem Geld die Ersatzvornahme durch einen anderen Bauunternehmer zu zahlen, vorläufig, denn schliesslich muss der erste Bauunternehmer Schadensersatz leisten.

Wohlgemerkt der Immobilienkäufer kann den Sicherungseinbehalt nicht durchführen.

Art.17 LOE  ist die Schlüsselnorm im Baumangel Gesetz in Spanien und definiert die Gewährleistungsfristen.

  • 10 Jahre Baumangelhaftung für tragende Teile der Baustruktur der Immobilie auf Mallorca
  • 3 Jahre Baumangelhaftung für Teile, die die Bewohnbarkeit der Immobilie auf Mallorca beeinflussen
  • 1 Jahr Bauunternehmerhaftung für alle Mäengel


Art.18 Verjährung Baumangelhaftung Spanien

Es gilt eine 2 jährige Verjährungsfrist nach Entstehen des Baumangels

Art.19 Versicherung Baumangel

Die einjährige Haftung für alle Baumängel kann durch einen Rückbehalt von 5% vom Baupreis gedeckt werden und bedarf keiner Versicherung.

Jedoch ist die Versicherung vorgeschrieben für die 3-10 jährige Baumangelhaftung in Spanien.

Bauvertrag Spanien

 

Im folgenden ein typischer Bauvertrag als Inhaltsübersicht kommentiert, der aber nur Anwendung findet, wenn Sie der Bauunternehmer sind, also promotor und in der Regel Inhaber des Baugrundstücks.

Der Immobilienkäufer auf Mallorca gemäss dem vorgängigen Beispiels schliesst einen Kaufvertrag über eine schlüsselfertige Immobilie und keinen Bauvertrag, der schliesslich juristisch ein Werkvertrag darstellt, also der Bau einer Immobilie als Erfolgsleistung.

Der Bauvertrag wird als  Construcción por ajuste o a precio alzado in Spanien bezeichnet.


Vertragsgegenstand

Durchführung des Baus der Immobilie gemaess dem Projekt des Architekten,

  1. in einem bestimmten Zeitraum
  2. für einen vereinbarten Festpreis

Wesentliche Vertragsbestandteile

Wesentliche Vertragsbestandteile sind die einzelnen Gewerke und der entsprechende Preis für eine vereinbarte Qualität.

Während des Baus gibt es sogannte certificaciones, die den Baufortschritt dokumentieren. An die Vorlage der certificaciones sind auch die Teilzahlungen gebunden.

  • Libro de ordenes – Baubuch, dokumentiert den gesamten Baufortschritt.
  • Sicherungseinbehalte, in der Regel 5% werden bestimmt und die LOE Versicherungen sind nachzuweisen.
  • Sonderkündigungsrechte wie Tod oder Insolvenz des Bauunternehmers werden bestimmt.
  • Vertragsstrafen für Bauverzögerungen werden bestimmt. Vorläufige Bauabnahme mit Mangelbeseitigung und endgültige Bauabnahme nach Mangelbeseitigung werden defniert.
  • Gerichtsstand und anwendbares Recht werden definiert.

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