Hotel in Spanien

Renovierung durch ein deutsche Bauunternehmen

Stand 04.05.2020

Nicht nur der Erwerb eines Hotels in Spanien kann sich nach der Covid Krise als interessantes Invest erweisen.

Auch die Hotelrenovierung als Dienstleistungsangebot gegenüber Hotelbetreiber, die finanzielle Rücklagen haben, oder aus steuerlichen Gründen zur Investition und Hotelrenovierung gezwungen werden, oder aber die Corona Krise für notwendige Instandsetzungsarbeiten nutzen wollen sind interessant.

Im Vordergrund stehen hier die Kanarischen Inseln (Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura), wo die steuersparende Rückstellung der RIC, innerhalb von 4 Jahren nach der Steuerminderung investiert werden muss.

So müssen Rückstellungen aus dem finanzstarken Jahr 2016, jetzt im Jahre 2020 investiert werden, um keine Körperschaftssteuer nachzahlen zu müssen.

Zudem wird die Covid Krise vermutlich viele Hotelbetreiber dazu zwingen, dass Hotel bis zum Oktober 2020 geschlossen zu halten, und damit bietet sich die Nutzung dieser Periode zur Renovierung an.

Deutsche mittelständische Unternehmen, die eine Hotelrenovierung im Gesamtpaket anbieten, können jetzt Offerten an Hotelunternehmen abgeben, so dass nach Beendigung des Alarmzustandes, voraussichtlich ab dem 01.06.2020 die Bauarbeiten auch mit dem deutschen Bauteam beginnen können.

Werklieferungsvertrag

Der Werklieferungsvertrag ist bei diesen Baumaßnahmen nach spanischem Recht abzuschließen, da der Erfüllungsort in Spanien liegt und zudem mit einer in Spanien gelegenen Immobilie im Zusammenhang steht.

Es ist damit auch spanische Umsatzsteuer vom deutschen Bauunternehmen auszuweisen, 21% IVA, oder wenn die Renovierung des Hotels auf den Kanarischen Inseln (Teneriffa, Gran Canaria etc) stattfindet, 7% IGIC (kanarische Umsatzsteuer.

Im folgenden ein Formular eines solchen Werkvertrages mit Materiallieferung, der im Einzelfall angepasst werden muss.

Eckpunkte sind stets

  • Preis und Teilzahlungen nach Gewerk  (im Hotelsektor ist üblich, dass ein sogenannter Package deal (llave en mano) oder auch Pauschalpreis vereinbart wird, so dass der Auftragnehmer zu einem bestimmten Preis termingerecht die Hotelrenovierung im gewünschten Umfang abzuschließen hat.  Der Auftragnehmer hat das Kostenrisiko und kann den Preis nur ändern, wenn die technische Leitung und in der Regel der Auftraggeber schriftlich zustimmt.
  • Anmeldung des deutschen Bauunternehmens im spanischen Steuersystem oder reverse on charge in der spanischen Umsatzsteuer mit der Sonderregelung im Art.84 LIVA
  • Abklärung der Sozialversicherungsverpflichtungen
  • Subunternehmerverträge mit Vorort Unternehmen, oder anderen spanischen Unternehmen.
  • Garantien und Nachbesserungsrechte. Seit dem 07.10.2015 gilt eine Verjährungsfrist von 5 Jahren bei Ansprüchen des Auftraggebers gegenüber dem Bauunternehmer. Zu beachten ist, dass für Verträge vor dem 07.10.2015 noch die 15 jährige Verjährungsfrist galt, aber mit der Übergangsregelung bis zum 06.10.2020 diese Altfälle geltend gemacht werden müssen, ansonsten verjähren sie ebenso.
    Die Verjährungsfrist beginnt mit der Entdeckung des Baumangels.
    Zu unterscheiden von dieser Verjährungsfrist, ist das Ende der Garantie nach dem LOE (spanischen Baugesetz). Hier werden 3 Fristen geregelt.
    Jahr nach Fertigstellung und Abnahme des Werkes – alle Mängel sind vom Bauunternehmen zu beseitigen.
    bis zum 3. Jahr Baumangel, der die Nutzbarkeit beeinträchtigt, ist zu beseitigen
    bis zum 10. Jahr Baumangel, der zum Einsturz des Bauwerkes, führt, ist zu beseitigen.
  • Ausführungszeiten der Renovierungsarbeiten und Haftung gegenüber dem Hotelbetreiber bei Verzögerung sind ein wichtiger Vertragsbestandteil, der wohl bedacht werden muss, inbesondere wenn auch die Einholung von Baugenehmigungen im Leistungspaket des Auftragnehmers enthalten ist.

Formularvertrag Werklieferungsvertrag Renovierung Hotel Spanien

En „localidad“, a „día, mes y año“.

REUNIDOS – Vertragsparteien

De una parte, „Don/Doña nombre y apellidos“, con DNI/NIF „núm. de DNI“ y domicilio en „vía pública, número, letra, localidad, código postal“, el cual interviene en su propio nombre y derecho.

Y de otra, „Don/Doña nombre y apellidos“, con domicilio en „vía pública, número, letra, localidad, código postal“ y con DNI/NIF „núm. de DNI“, actuando en representación de „razón social“, NIF „núm. de NIF“, representación que ostenta en virtud de su condición de „apoderado o cargo que ostenta en la sociedad“, según consta en la escritura otorgada ante el Notario de „localidad“„Don/Doña nombre y apellidos“, en fecha „día, mes y año“, nº. de protocolo „núm.“, inscrita en el Registro Mercantil de „localidad“, Libro „núm. de libro“, Tomo „núm. de tomo“, Folio „núm. de folio“, hoja „núm. de hoja“.

Ambos comparecientes con capacidad legal necesaria para otorgar el presente documento, que mutuamente se reconocen, manifiestan:

ANTECEDENTES – Vorwort zur Renovierung (Komplett oder Teilrenovierung) eines Hotels.

I.-

Que „Don/Doña nombre y apellidos“ es propietario en pleno dominio, y con carácter privativo, de un solar de naturaleza urbana, apto para edificar, sito en „vía pública, número, localidad“, que tiene la extensión superficial de „núm. de metros“ metros cuadrados (en adelante, el solar).

El citado solar figura inscrito en el Registro de la Propiedad nº „núm.“ de „localidad“, Tomo „núm. de tomo“, Libro „núm. de libro“, Folio „núm. de folio“, Finca „núm. de finca“, siendo su referencia catastral „núm. de ref. catastral“.

Que es de interés de „Don/Doña nombre y apellidos“ llevar a cabo una reforma completa del edificio hotelero XXX en el referido solar según proyecto de ejecución elaborado por el arquitecto „Don/Doña nombre y apellidos del arquitecto“, y debidamente visado por el Colegio Oficial de Arquitectos de „localidad“, proyecto del cual se une a este contrato un ejemplar como anexo número 1. (Anhang 1. Projekt eines Architekten mit Baugenehmigung)

II.-

Que es interés de los comparecientes, „Don/Doña nombre y apellidos“ y la mercantil „denominación social de la empresa constructora“ formalizar a través del presente escrito contrato de ejecución de obra con suministro de materiales en relación a la reforma del edificio hotelero que se ha descrito en el antecedente anterior, en el solar que se ha indicado, a cuyo fin formalizan el presente contrato con sujeción a las siguientes:

CLÁUSULAS – Vertragsbedingungen

PRIMERA.- ERSTENS Vertragsgegenstand

Por medio del presente documento „Don/Doña nombre y apellidos“ contrata a la mercantil „denominación social de la empresa constructora“ (en adelante, EL CONTRATISTA) la ejecución, con aportación de materiales, de la obra de reforma edificio hotelero a llevar a cabo en el solar propiedad de „Don/Doña nombre y apellidos“ que aparece descrito en el antecedente primero de este documento, de conformidad con el proyecto de ejecución elaborado por el arquitecto „Don/Doña nombre y apellidos del arquitecto“ y al que se hace referencia en el antecedente segundo, todo ello de conformidad con los pactos siguientes.

SEGUNDA.- ZWEITENS Verpflichtung des deutschen Bauunternehmens zur Renovierung mit Materiallieferung

EL CONTRATISTA manifiesta disponer de los elementos materiales, técnicos, maquinaria, y trabajadores para llevar a cabo la construcción antedicha, declarando haber recibido copia del proyecto de la ejecución, encontrándolo suficiente y conforme.

TERCERA.- DRITTENS Ausführungszeit ab dem Zeitpunkt der Vertragsunterschrift:

El plazo de la ejecución de la obra será de „núm. de meses“ meses, contados a partir de la firma del presente contrato. Las obras de construcción se realizarán bajo la dirección facultativa del arquitecto „Don/Doña nombre y apellidos del arquitecto“ y del arquitecto técnico „Don/Doña nombre y apellidos del arquitecto técnico“, miembros integrantes de la citada dirección facultativa que tomarán las decisiones oportunas en orden a cualquier cuestión de tipo técnico constructivo, ordenes que deberán ser observadas por el CONTRATISTA.

CUARTA.- VIERTENS Verpflichtung des Auftragnehmers zur Materiallieferung

El CONTRATISTA deberá aportar, para llevar a cabo la pertinente construcción, los materiales necesarios para la misma, a cuyo fin se acompaña, como anexo número 2, la memoria de calidades de los referidos materiales, que deberán ser adquiridos y puestos en obra por el CONTRATISTA, sin perjuicio de su repercusión en el precio final del contrato.

El CONTRATISTA no podrá variar la calidad, ni características de los materiales a emplear sin autorización expresa y escrita tanto de la propiedad como de la dirección facultativa.

QUINTA.- FÜNFTENS Vergütungsvereinbarung (hier gilt die Festpreisvereinbarung)

El precio del presente contrato es de „importe en letra“ EUROS („importe en número“ €), precio que aparece desglosado en el presupuesto por partidas que aparece incorporado como anexo número 3 al presente contrato.

El importe del presupuesto es cerrado, sin que tal precio pueda ser alterado, salvo que a su vez se alteren las unidades de obra, lo cual exclusivamente se podrá realizar con autorización y por orden de la dirección facultativa, estipulándose en su caso un precio contradictorio, que deberá ser necesariamente aprobado por la citada dirección facultativa.

SEXTA.- SECHSTENS Zahlungsweise nach Gewerke

Forma de pago.- Con carácter mensual se procederá a llevar a cabo, dentro de los cinco primeros días del mes siguiente, la medición de las obras realizadas, que deberá ser aprobada por la dirección facultativa.

A la vista de dicha medición, el contratista realizará la factura correspondiente, que remitirá a la propiedad („Don/Doña nombre y apellidos“), la cual dispondrá de un plazo de „núm. de días“ días para realizar la correspondiente transferencia en la cuenta bancaria del contratista que es la siguiente: „núm. de cuenta“.

SÉPTIMA.- SIEBTENS Alleinverantwortlichkeit des Auftragsnehmers fuer die Arbeitnehmerloehne, Sozialversicherung, Baugenehmigungen

Será de exclusiva responsabilidad del contratista lo relativo al pago de sueldos, salarios, seguros sociales y cuanto gasto laboral y social corresponda por la ejecución de los trabajos, así como deberá acreditar estar al corriente del pago de los impuestos, tributos, licencias y autorizaciones que la ejecución de la obra requiera de la Administración.

Para el supuesto de que no acredite al tiempo de emisión de cada una de las facturas estar al corriente en las citadas obligaciones laborales y fiscales, la propiedad suspenderá el pago de la factura hasta tanto se proceda acreditar el estar al corriente.

OCTAVA.- ACHTENS Vertragsauflösung wegen nicht Erfüllung. Diese Vertragsbedingung ist im Einzelfall anzupasse, für den Fall des Zahlungsverzuges des Auftraggebers

El presente contrato se resolverá para el supuesto de incumplimiento por parte de cualquier de los contratantes de las obligaciones asumidas, así como, respecto al contratista, para el caso de abandono de obra, paralización de los trabajos durante más de una semana sin ninguna razón, o desobediencia a las órdenes e instrucciones de la dirección facultativa.

NOVENA.- NEUNTENS Garantien Rückbehalt von 5% des Gesamtpreises für Längstens 1 Jahr nach Fertigstellung

Garantía.- De cada factura la propiedad retendrá un 5%, que liquidará una vez trascurrido un año desde la entrega definitiva de la obra, cantidad que servirá de garantía para responsabilizarse del deficiente incumplimiento de las obligaciones asumidas por la contratista.

DÉCIMA.- ZEHNTENS Besitzformel

El contratista no tendrá la posesión de la obra, que permanecerá en la propiedad, sin perjuicio de que ésta autorice a la contratista y a sus operarios a acceder a la obra para llevar a cabo los trabajos de ejecución correspondientes.

UNDÉCIMA.- ELFTENS Nachbesserungsrecht für 1 Jahr

Como queda expuesto, durante un año a contar desde la entrega definitiva de la obra, responderá el contratista de la bondad de esta, pudiendo ser requerido por la propiedad para llevar a cabo las reparaciones y correcciones que resulten pertinentes y hayan sido dictaminadas por la dirección facultativa.

DUODÉCIMA.- ZWÖLFTENS Gerichtsstand in der Regel am Lageort der Immobilie, wobei hier in der Praxis eine Schiedsgerichtsklausel zu empfehlen ist, um die Überlastete spanische Justiz zu umgehen.

Las partes se someten de forma expresa a la jurisdicción de los juzgados y tribunales de „localidad“, con renuncia a cualquier otro fuero que en su caso pudieran corresponderles.

Y en prueba de conformidad con cuanto antecede, ambas partes firman por duplicado y a un solo efecto en el lugar y fecha expresados.


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