Immobilienkauf in Spanien

Notwendigkeit der juristischen Vorkontrolle – Due Diligence – Auditoría legal inmobiliaria

Stand: 15.02.2020

Die juristische Vorkontrolle wird vermehrt angefragt und ist bei jedem Immobilienkauf in Spanien notwendig. Jede Investition bei einem Grundstückskauf, Kauf einer Finca oder auch Immobilienkauf erheblich ist.

Um so mehr, wenn es um einen Grundstückskauf von 500.000,00 EUR auf Mallorca mit Bauabsichten handelt oder das Luxuschalet von 3 Mio EUR auf Teneriffa oder Ibiza, oder aber einen Neukauf auf Plan, wenn die Immobilie noch nicht existiert.

Damit ist der Immobilienkäufer weitestgehenden Risiken ausgesetzt.

Die juristische Vorkontrolle wird im Business Sektor als Due Diligence oder auch auditoría legal bezeichnet. Es werden hierbei nicht nur die rechtlichen und steuerlichen Lasten der Immobilie durch unsere Kanzlei geprüft. Es wird unser Hausarchitekt oder Bauingenieure tätig, wenn eine Bebaubarkeit zu prüfen ist, oder Baumängel auszuschließen und Verkaufswerte zu prüfen sind.

Wer beauftragt unsere Kanzlei LEGALIUM mit der Due Diligence – juristischen Vorkontrolle beim Immobilienkauf in Spanien?

  • Immobilienkäufer
  • Immobilienverkäufer, die professionell die Immobilie verkaufen möchten
  • Banken, Versicherunge
  • Private Investoren
  • Darlehensgeber im Freundeskreis und Eltern an Kinder, Familiendarlehen

Wichtig

Der erste Schritt bei einem Immobilienkauf in Spanien ist die juristische Vorkontrolle/Due Diligence. Lassen Sie sich nicht von Maklern zu Unterschriften unter Optionsverträge verleiten, die rechtlich in Spanien nicht geregelt sind, oder auch Mischkonstellationen von Verträgen mit Überschriften wie Kaufvertrag, aber im Vertragsinhalt spricht man dann nur von Kaufversprechen und arras.

Zur Klarstellung, da schon der Begriff arras beim Vorkaufsvertrag oftmals nicht verstanden wird und zu rechtlichen Risiken, Haftung führen kann.

Immobilienkauf, gebraucht, Ablauf

  1. juristische Vorkontrolle
  2. privatschriftlicher Kaufvertrag (compraventa) mit Anzahlung (arras und deren Typen: penal, confirmatorioa, penalizacion) oder reines Kaufversprechen (promesa)
  3. notarieller Kaufvertrag

Immobilienkauf, auf Plan (Neubau), Ablauf

  1. juristische Vorkontrolle 1
  2. Reservierungsvertrag (der schon zukünftige wichtige Vertragsklauseln vorausformulieren muss)
  3. Kaufvertrag privatschriftlich (Baugenehmigung liegt vor)
  4. Anzahlungsversicherung
  5. Vorkontrolle 2 – Bauabschluss
  6. notarieller Kauftermin mit Vorkontrolle 3

Unser Service

Vollständige juristische Vorkontrolle als Bestandteil des Immobilienkaufservicepakets, so dass Sie bis zum Grundbucheintrag vollständig rechtlich und steuerlich betreut werden, oder individuelle Due Diligence für Banken und private Investoren mit einem Anwaltsgutachten mit Fachkompetenz im spanischen Immobilienrecht und Baurecht.

Der Umfang soll im folgenden kurz skizziert werden kann jedoch im Einzelfall abweichen:

I. JURISTISCHE ASPEKTE

  • Grundbuchkontrolle (Eigentümer und Verkäufer identisch, gerichtliche Beschlagnahme, Lastenfreiheit, etc.)
  • Katasterkontrolle (Differenzen zwischen Realität, Grundbuch und Kataster in Quadratmeter und Bebauung, bsp. fehlende Pooleintragung)
  • Vertragskontrolle (Reservierung, Arras Vertrag, Kaufvertrag, Werk Bauvertrag, Maklervertrag)
  • Vorkaufsrecht von Nachbarn, Miteigentümern, baurechtlich als Erschliessungsgesellschaften
  • Vorkaufsrechte der katalanischen Regierung bei Immobilienkäufen aus Zwangsversteigerung (nur gültig in Katalonien – Barcelona, Tarragona, Costa Brava)
  • Niessbrauchsrechte
  • Wohnrechte
  • Schulden bei Eigentumsgemeinschaften
  • Auflage der Eigentümergemeinschaft, hohe Verschuldung etc.
  • Grundsteuerschulden
  • Schulden bei Versorgungsunternehmen (Strom), häufig bei Immobilienkauf von Banken
  • Mieter: Dauer, Vorkaufsrechte, Dienstbarkeiten
  • Terassennutzungsrechte
  • Küstenschutz
  • Baurechtliche Auflagen
  • Grundstückskauf mit Erschließungslasten (Beispiel Teneriffa Süd, La Mareta)
  • Eigentumsbeschränkungen – Widerspruchsrecht von Nachbarn über 2 Jahre nach Ersteintrag (207 LH spanisches Hypothekengesetz)
  • Versicherungstechnische Auflagen
  • Bauversicherung – 10 Jahresversicherung Baumangel bei Neukauf
  • Anzahlungsversicherung bei Neukauf einer spanischen Immobilie
  • Bauverträge, Baumangel
  • Anhängige Rechtsstreitigkeiten – Eigentumsherausgabe Erbschaften, Verfügungsverbot Scheidung, Insolvenzen, etc.
  • Mehrfachverkauf mit Kaufoptionen

II. STEUERLICHE ASPEKTE

  • Vormerkungen im Grundbuch – afecciones fiscales – subsidiäre Steuerschuld, Haftung der Immobilie über 5 Jahre
  • Beschlagnahmeverfügungen der spanischen Finanzbehörde oder Gemeindebehörden
  • Bausteuer bei Neukauf einer Immobilie

III. TECHNISCHE ASPEKTE – Bewertungen (Architektenservice von Legalium)

Ein Kontrollbericht kann den Anforderungen des Auftraggebers angepasst werden, enthält aber stets die notwendigen Prüfungspunkte und die Rahmendaten des Kaufes/Verkaufes und eine Schlussempfehlung für den Immobilienkauf in Spanien.


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