Immoblienrecht Spanien Gerichtliche Ersitzungsklage


Stand: 18.11.2019

Die aussergewöhnliche Ersitzung nach Art.1959 CC. ist die gerichtlich am schwierigsten durchsetzbare Eigentumserlangung, da eine andere Person im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist, als der Kläger auf Eigentum.

Zudem liegt keine schriftliche Kaufurkunde zu Gunsten des Klaegers der Ersitzungsklage vor.

Beispiel

Herr Meyer hat auf Teneriffa eine Immobilie 30 Jahre bewohnt, doch im Grundbuch steht die Person X als Eigentümer, da Herr Meyer zwar die Immobilie durch Zahlung des Kaufpreises erworben hatte, doch nicht als Eigentümer erscheinen wollte.

Die Person X fungierte als Treuhänder.

Die Person X weigert sich nunmehr die Grundbuchumtragung auf Herr Meyer frewillig durchzuführen, damit ist Herr Meyer gezwungen eine Ersitzungsklage auf Teneriffa einzureichen.

Die Ersitzungsklage ist eine Eigentumsfeststellungsklage, da kein Kaufvertrag und kein Grundbucheintrag vorliegt. Mit dem Urteil aus der Eigentumsfeststellungsklage soll die Grundbucheintragung erlangt werden.

Ersitzungsklage 

Klagevoraussetzung nach Art.1959 CC / spanisches Zivilgesetzbuch:
30 Jahre Besitz an der Immobilie auf Teneriffa

Nach Art.1941 CC muss der Besitz:
  • als Eigentümer stattgefunden haben
  • öffentlich sichtbar gewesen sein (Beispiel: Grundsteuerzahlung über 30 Jahre)
  • friedliche Eigentumszeit, d.h. Dritte dürfen keine gerichtliche Herausgabeklage oder Eigentumsfeststellungsklage eingereicht haben
  • der Besitz von 30 Jahren muss ununterbrochen stattgefunden haben. (Beispiel Erstwohnsitz)

 

Das oberste spanische Zivilgericht hat in einem Urteil vom 27.10.2014 hervorgehoben, dass der friedliche Besitz vorliegt, wenn jemand mündlich ein Grundstvücksteil erworben hatte und bebaut hatte und dort 30 Jahre lang gelebt hat, bevor der Veräusserer diesen Grundstücksteil zurückgefordert.

Es ist kein Nachweis des Kaufvertrages oder Grundbucheintrag erforderlich.

Die Gewöhnliche Ersitzung 1957 CC, ist gerichtlich einfacher durchzusetzen, da eine Kaufurkunde vorhanden ist. Es ist auch nur ein 10 jähriger Besitzzeitraum (20 Jahre bei Auslandswohnsitz des formellen Eigentümers) notwendig.

Der typische Fall aus der Praxis ist, dass ein Grundstücksteil erworben wurde, aber im Moment des Eigentumserwerbs eine Grundbucheintragung nicht möglich war, da die Mutterparzelle im Grundbuch noch in Einzelparzellen aufgeteilt werden musste, und später die Grundbucheintragung vergessen wurde.


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