Immobilienkauf in Spanien ohne Grunderwerbssteuer

Stand 06.05.2019

Spanische Immobilien SL  ist nur für Gewerbetreibende steuerlich atraktiv Es kann dann eine Grunderwerbssteuerfreiheit erzielt werden, wenn bestimmte Voraussetzungen gegeben sind.

FAQs zur spanischen SL zur Erinnerung

  • 3.000 Euro Stammkapital
  • Struktur wie bei einer deutschen GmbH – Geschäftsführer – Gesellschafter
  • Einpersonengesellschaft möglich
  • Körperschaftssteuersatz von 15% in den ersten beiden Gewinnjahren, dann 25%
  • Steuervergünstigungen auf den Kanarischen Inseln (Teneriffa, Gran Canaria) mit RIC und ZEC, die zu einer Steuervergünstigung bis auf 4% Körperschaftssteuer führen
  • Verkauf von SL Anteilen im Ansässigkeitsstaat des Inhabers  steuerpflichtig und nicht in Spanien
  • Erbschaftssteuerfreistellung (95-99%)  von SL Anteilen, bei gewerblich betriebenen spanischen SL
  • Vereinfachte Erbschaftsabwicklung in Spanien, insbesondere ist der Verkauf der spanischen Immobilie sofort nach dem Tod des Inhabers der SL möglich, ohne Grundbuchumschreibung.
  • BFH Urteil aus dem Jahre 2013 verlangt einen Mietvertrag zwischen Gesellschaft und Gesellschafter, zu Marktwerten, um die Annahme der verdeckten Gewinnausschüttung zu vermeiden (Mallorca Fall)
  • Die SL ist interessant für Gewerbetreibende, die eine Haftungsbegrenzung suchen und im Rahmen der touristischen Vermietung, um Gewinne wieder zu investieren und Vermögenszuwachs steuergünstig zu erlangen mit Abschirmwirkung zum Ansässigkeitsstaates des Inhabers der SL Anteile.
  • Freistellung in der spanischen Vermögensteuer (Erklärung D714)
  • Freistellung in der Nichtresidentenbesteuerung in Spanien (Erklärung 210)

Auch im Jahre 2019 wird weiterhin der Immobilienkauf mit einer spanischen SL (GmbH) angepriesen, da der Verkauf der Immobilie dann für den Käufer zu einer Grunderwerbssteuerfreiheit führen kann.

Bei einer Immobilie von 1 MIo Euro reduziert man damit wesentlich die Nebenkosten des Immobilienkaufes.

Ersparnis Grunderwerbssteuer

Mallorca, Ibiza:  Immobilienkauf 10% Grunderwerbssteuer bis 1 Mio Euro.

Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura 6,5% Grunderwerbssteuer

Marbella, Torremolinos, Malaga, Almeria. 10% Grunderwerbssteuer bei 1 Mio Euro

Valencia, Alicante: 10% Grunderwerbssteuer

Barcelona, Tossa de Mar, Costa Brava, 10% Grunderwerbssteuer

Hinweis

Der Immobilienkauf von einer SL ist grunderwerbssteuerpflichtig, um die Grunderwerbssteuer zu umgehen, muss die spanische SL gekauft, also deren Anteile erworben werden.

Der Gesetzgeber hat aber diesen steuerlichen Umgehungsversuch in dem Art.314 LMV geregelt, um einen Missbrauch zu verhindern, und die Grunderwerbssteuerfreiheit nur zuzulassen, wenn ein Unternehmen erworben wird, mit einer gewerblich genutzten  Immobilie, und nicht nur die Immobilie an sich.

Einschränkungen


a. objektiv: in Art.314 Absatz 2 geregelt, dass SL Anteile verkauft werden, obgleich der Immobilienverkauf den Vertragsgegenstand darstellt. Typischer Fall in der Praxis, wenn eine gewerblich inaktive Vermögenshaltungsgesellschaft verkauft wird.

b. subjetiv: wenn die Vertragsparteien beabsichtigen, die Grunderwerbssteuer zu umgehen, die normalerweise einen Immobilienkauf belastet hätte.
Das Gesetz wendet eine Vermutungsregelung an. Ein Missbrauch ist gegeben, wenn

  1. Es wird die Kontrolle über die spanische SL erlangt (Geschäftsführung, 50+% Anteile) und deren Aktivvermögen besteht aus wenigstens 50% aus Immobilien, die nicht gewerblich genutzt werden.
    Die 50% Immobilienwert berechnet man nach dem Verkehrswert und nicht dem Buchwert.
  2. Es werden Immobilien in die SL eingebracht und dann vor Ablauf von 3 Jahren die SL Anteile, mit dem Vermögen, der nicht gewerblich genutzten Immobilie, verkauft.

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