Maklerrecht, Haftung Immobilienmakler

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Maklerrecht, Haftung Immobilienmakler

Maklerrecht, Haftung und spanisches Immobilienrecht

Stand 02.12.2018

Makler in Spanien haben in der Regel nur in den wenigstens Fällen eine Berufsbildung oder Ausbildung als Immobilienmakler, da dies gesetzlich für die Berufsausübung in Spanien nicht gefordert wird.

Die Eintragung in die Kammer der Immobilienmakler (API) ist mit wenig Voraussetzungen verknüpft, aber verlangt zumindest Grundkenntnisse im spanischen Immobilienrecht. Aber auch die Kammereintragung ist keine Pflicht.

Sollten Sie einen Makler beauftragen, der mit einer API Nummer und entsprechenden Registrierung auftritt, dann sind Grundkenntnisse im spanischen Immobilienrecht vorhanden.

Aus dem Vorgesagten ergeben sich die fehlende Kompetenz und die häufigen Haftungsfälle von spanischen Immobilienmaklern.

TIPP:

Beauftragen Sie einen Makler mit einer API Nummer, dann ist davon auszugehen, dass er über die Kammer der Immobilienmakler eine Haftpflichtversicherung hat.

Die Haftungsfällle im spanischen Maklerrecht basieren aufgrund einer Pflichtverletzung aus dem Maklerauftrag.
Der Maklervertrag ist im Auftragsrecht und den Normen nach Art.1709 ff CC (spanisches Zivilgesetzbuch) geregelt.

Die Haftungsgrundlage resultiert meist aus Art.1718 und 1719 CC.

Der Immobilienmakler hat nach den Vorgaben des Auftraggebers zu handeln und wenn er diesen Vorgaben zuwiderhandelt, dann haftet er für diesen Schaden. In einem Haftungsprozess gegen einen Immobilienmakler ist nachzuweisen

  1. Widerrechtliche Handlung
  2. Ursächlichkeit dieser Handlung für den Schaden
  3. Verschulden des Immobilienmaklers
  4. Schadenshöhe

 

Typische Fälle sind aus Sicht eines Verkäufers einer Immobilie, der den Immobilienmakler zum Verkauf einer Immobilie beauftragt.

  • Unterbewertung der Immobilie
  • Verdeckte Erfolgshonorare und keine eindeutige Bestimmung der Maklervergütung
  • treuhänderisch verwahrte Gelder werden vom Immobilienmakler mit seinem Vermögen vermischt oder gar Honoraransprüche beglichen
  • Verkauf der Immobilie ohne Kenntnis des Eigentümers
  • Reservierungszahlungen von Kaufinteressenten werden dem Eigentümer der Immobilie vorenthalten

 

Aus Sicht des Immobilienkäufers können sich folgende Haftungsfälle ergeben:

  • der Makler verpflichtet sich zum Verkauf einer Immobilie ohne ausreichende Vollmacht, was dem Immobilienkäufer verschwiegen wird
  • der Immobilienmakler unterschreibt einen Reservierungsvertrag im eigenem Namen, statt in Vertretung des Immobilienverkäufers und der Verkäufer verweigert die Zahlung
  • der Makler verkauft die Immobilie an 2 Kaufinteressenten gleichzeitig
  • der Makler drängt den Käufer zum Kauf, und es wird verschwiegen, dass die Immobilie belastet ist, oder nicht im Grundbuch eingetragen ist
  • der Immobilienmakler nötigt den Käufer einen Vorvertrag oder Reservierung zu unterschreiben, in spanischer Sprache, ohne dass der Käufer diesen Vertrag inhaltlich versteht, darin enthalten sind Verpflichtungen wie Maklercourtage Zahlungen, die normalerweise dem Verkäufer gebühren
  • der Immobilienmakler verlangt Schwarzgelder vom Immobilienkäufer und nötigt zu einer notariellen Unterverbriefung – hier ist nicht nur der zivilrechtliche Haftungstatbestand erfüllt, sondern auch die Gesetzgebung der Geldwäsche verletzt, da schliesslich der Immobilienmakler verpflichtet ist, alle Geldflüsse bei einem Immobiliengeschäft getreu der Wirklichkeit anzugeben

 

Letztlich ist bei der Haftung gegenüber dem Auftraggeber, also dem Immobilienverkäufer und Eigentümer der Immobilie eine Vertragshaftung geltend zu machen, die Verjährungsfrist von 5 Jahren ist beachten.

Gegenüber dem Immobilienkäufer kommt in der Regel kein Maklerauftrag zu stande, da der Verkäufer auch die Maklerkosten zu tragen hat, deshalb kann ein Immobilienkäufer einen spanischen Immobilienmakler nur aufgrund einer ausservertraglichen Haftung in Anspruch nehmen, die schon in einem Jahr verjährt.

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D.Luickhardt, Rechtsanwalt in Deutschland und Spanien zugelassen, mit dem Tätigkeitsschwerpunkt spanisches Immobilienrecht, spanisches Maklerrecht.

N. Garcia: spanischer Rechtsanwalt und ordentlich zugelassener Immobilienmakler mit API Registrierung spezialisiert auf spanisches Maklerrecht und Durchsetzung von Ansprüchen auf Schadensersatz gegen Immobilienmakler in Spanien.


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