Touristische Vermietung Spanien

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Touristische Vermietung Spanien

Unser Service:

Wir beraten Sie im spanichen Wohnungseigentumsrecht (LPH-WEG), spanischen Mietrecht und vertreten Sie vor spanischen Gerichten.

Unser Service:

Wir erstellen den Standardmietvertrag, der die gesetzlichen Anforderungen erfüllt. Ebenso übernehmen wir für Sie die steuerliche Vertretung in Spanien und geben die regelmässigen Umsatzsteuer- und Nichtsteuerresidentenerklärungen ab.

Unser Service:

Aussergerichtliche und verwaltungsrechtliche Vertretung gegen Bussgeldbescheide bei  der nicht gemeldeten touristischen Vermietung der Immobilie in Spanien. Wir vertreten Ihre Rechte in Deutschland und Spanien.

Unsere Standorte: Madrid, Katalonien – Barcelona, Valencia/Alicante – Dénia, Kanarische Inseln – Teneriffa, Gran Canaria, Deutschland – Tettnang, Hannover, Weinheim

Touristische Vermietung Spanien

Private touristische Vermietung – Meldepflicht Nationalpolizei 

Die touristische Vermietung wird durch jede autonome Region selbständig geregelt.

Wenn Sie Ihre Immobilie zur touristischen Vermietung anbieten möchten, kontaktieren Sie unsere Mitarbeiter – wir stellen für Sie den Antrag bei der Behörde und kontrollieren, ob Ihre Immobilie alle Voraussetzungen erfüllt. Nach der Aufnahme der Tätigkeit übernehmen wir die obligatorischen Steuerpflichten (Umsatzsteuererklärungen, Einkommensteuererklärungen).

Touristische Vermietung Spanien – Autonome Regionen (Madrid, Valencia, Balearen, Andalusien, Katalonien, Kanarische Inseln, Aragon)

Madrid

Valencia

Balearen (Mallorca, Ibiza)

Andalusien

Katalonien

Kanarische Inseln

Aragon

Touristische Vermietung Spanien – Madrid

In Madrid wird die touristische Vermietung durch das Dekret 79/2014 reguliert. Die Mindestmietdauer beträgt 5 Tage und es ist verboten, einzelne Zimmer separat zu vermieten.

Am Anfang der Aktivität wird eine Eigenverantwortungserklärung verlangt, sowie der Bebaungsplan und die Bewohnbarkeitsbescheinigung.

Die Liegenschaft wird im Register eingetragen, eine Registrierungsnummer zugeteilt, diese muss sichtbar im Eingangsbereich angebracht werden.

Voraussetzungen:

  • Wohn/Essbereich, Küche, Bad, Schlafzimmer
  • Telefonnummer für Notfälle
  • Die Preise müssen sichtbar im Eingangsbereich angebracht werden und müssen folgende Auslagen beinhalten: Wasser, Strom, Reinigungskosten.

 

Touristische Vermietung Spanien – Valencia

Die touristische Vermietung in der autonomen Region Valencia wird durch das Dekret Nr. 02/2009 reguliert. Falls Sie Ihre Wohnung zur touristischen Vermietung anbieten wollen, müssen Sie eine Reihe von Voraussetzungen erfüllen.

Die Aktivität der touristichen Vermietung beginnt mit der Einschreibung in das touristische Register der autonomen Region Valencia (Registro General de Empresas, Establecimientos y Profesiones Turísticas de la Comunidad Valenciana). Die Registrierungsnummer muss an der Immobilie sichtbar angebracht sein.

Notwendige Dokumente:

  • NIE oder CIF (falls der Vermieter eine juristische Person ist)
  • Bewohnbarkeitsbescheinigung oder eine Erklärung, dass die Bescheinigung vorhanden ist
  • Verantwortungserklärung des Eigentümers

Ab der Meldung an das Register haben Sie 2 Monate Zeit, mit der Aktivität der Vermietung zu beginnen.

Folgende Leistungen müssen im Mietpreis reflektiert werden:

  • Müllabfuhrgebühr
  • Stromkosten
  • Gemeinschaftsumlagen
  • Instandshaltung der Immobilie

Der Eigentümer kann eine Kaution verlangen (max. 250,00 EUR). Die Kaution muss im Mietvertrag vermerkt sein.
Bei Verstossen gegen das Gesetz werden Bussgelder bis zu 90.151,80 EUR verhängt.

 

Touristische Vermietung Spanien – Balearen (Mallorca, Ibiza, Formentera)

Das Gesetz 8/2012, angepasst durch das Gesetz 6/2017 regelt zur Zeit auf den Balearischen Inseln die touristische Vermietung. Es wird auch politisch diskutiert, ob die touristische Vermietung vereinfacht legalisierbar ist. Aber die Hotellobby wehrt sich dagegen, aus Kompetenzgründen.

Das Antragsverfahren ist zwar nur eine verkürzte Mitteilungspflicht (comunicacion previa), aber zum Eintrag in das balearische Tourismusregister sind zahlreiche Dokumente vorzulegen.

Sie müssen als Vermieter und Betreiber der touristischen Vermietung bei der Consejeria de Turismo ein Antrasverfahren einleiten und eine Verantwortlichkeitserklärung abgeben. (Art. 15).

Mit dem Antrag (DRIAT) können Sie schon tätig werden, müssen jedoch die geltenden Gesetze einhalten und griffbereit im Tourismusbetrieb vorhalten:

  • Beschwerdebuch (hoja de reclamacion)
  • gültige Preisliste im Aushang mit AGBs
  • Ausweis der Kategorie, hierzu ist die Eintragung in das Register erforderlich

Dem Antrag sind folgende Unterlagen beizufügen

    • Erklärung DRIAT
    • Rechtsform und Vertretungsvollmacht des Antragsstellers
  • Beschreibung des touristischen Betriebes – Kategorie, Grundstücksfläche, Wohnfläche, Wohneinheiten mit Quadratmeterangabe, Terrasse, Bad, Küche, Gemeinschaftsflächen, Poolanlagen
  • Nachweis über keine anderweitig bestehende Tourismuslizenz
  • Plan der Bebauung

Nutzen Sie unseren Service als deutsch-spanische Rechtsanwaltskanzlei und unser Kompetenzwissen im besonderen Recht der Balearen (Mallorca, Ibiza, Formentera) in der touristischen Vermietung und deren steuerliche Behandlung.

Wir empfehlen

Vorprüfung der aktuellen bodenrechtlichen und baurechtlichen Situation, so dass Ihr Antrag auf die private touristische Vermietungslizenz auf Mallorca auch die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt.

Haben Sie ein Einfamilienhaus freistehend?

Dann sind die Eingangs Voraussetzungen für die private touristische Vermietung erfüllt.

Haben Sie eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus?

Hier ist die private touristische Vermietung an die Erfüllung der gesetzlichen regelungen, vor allen an Art.5,50 und 75 L8/2012 gebunden, damit muss der Flächennutzungsplan (PIAT) diese Vermietungsart erlauben und die Hausgemeinschaft und deren Satzung ebenso.

Beachten Sie die hohen Bussgelder, wenn ohne Lizenz, bzw. Voranmeldung der privaten touristischen Vermietung (DRIAT) und ohne Einhaltung der gesetzlichen voraussetzungen vermietet wird.

Bussgelder gemäss Art. 109 ss:

  • Leichte Gesetzesverletzung: bis 4.000 EUR
  • Schwere Gesetzesverletzung: 4.001 – 40.000 EUR
  • Sehr schwere Gesetzesverletzung: 40.001 – 400.000 EUR

Eine wichtige Verteidigungsstrategie kann die Verjährungseinrede darstellen, da die Verjährung von 1 bis 3 Jahren kurz ist.

Steuerlicher Hinweis

Ab dem 01.07.2018 sind alle Plattformen wie Booking, aber auch andere Vermiettler von touristischem Wohnraum verpflichtet, alle vermittelten Wohnraumüberlassungen in der touristischen Vermietung steuerliche zu melden. Damit werden alle Vermietungen steuerliche erfast, und deshalb sollten Sie jetzt schon ordentlich die Steuererklärungen abgeben. Die bedeutet bei einem Nichtsteuerresidenten, Quartalsmeldungen im Modell 210.

Gerne stehen wir Ihnen mit unserem Steuerberater Service zur Verfügung.

Sonderstellung Formentera

Die neuen Regelungen betreffen nicht die Vermietungsobjekte, die schon vor dem 30.09.2010 eine Genehmigung für die private touristische Vermietung hatten oder schon bestanden und

  • unabhängige Bauwerke in einer Parzelle sind
  • ein Bauwerk, das in Wohneinheiten unterteilt ist – es sollten nicht mehr als 3 Wohneinheiten pro Parzelle vermietet werden und es muss der „plan de calidad“ – Qualitäts- und Wirtschaftsplan der Inselregierung von Formentera eingehalten werden.

Investition: Immobilienkauf auf Ibiza zur touristischen Vermietung

 

Touristische Vermietung Spanien – Andalusien

Verwaltungsrechtlich wurde am 02.02.2016 das Gesetz 28/2016 zur touristischen Vermietung veröffentlicht.
Bislang war die touristische Vermietung in Andalusien genehmigungsfrei, und zwar bis zur Vermietung von 3 Wohneinheiten.

Jetzt haben Sie 3 Monate Zeit, also bis Mai 2016, Ihre Wohnung als touristische Vermietungseinheit registrieren zu lassen.

Sie erhalten dann einen Registrierungscode.

Voraussetzungen:( Art. 6)

  • Erfassung der Gäste
  • aktuelle Bewohnbarkeitsbescheinigung und Einrichtung und Mobiliar vollständig, bsp. Handtücher, Bettwäsche
  • für die Gäste muss ein Beschwerdebuch bereitgelegt werden

Wenn Sie nicht fristgemäss Ihre Immobilie einschreiben lassen, dann muessen Sie mit Bussgeldern vno 18.000-150.000 EUR rechnen.

Wer haftet für das Bussgeld ?

In Andalusien ist die Haftung stets dem Eigentümer der Immobilie zugewiesen. Deshalb ist es keine Entschuldigung, dass man die Wohnung an eine Agentur zur Vermietung weitergibt, in der Annahme, dass diese die Genehmigung einholt.
Die Genehmigung für die touristische Vermietung in Andalusien (Malaga, Marbella, Almeria) muss der Eigentümer der Immobilie einholen.

Ab wann handelt es sich um touristische Vermietung ?

In Andalusien liegt schon eine touristische Vermietung einer Immobilie vor, wenn auch nur in Portalen wie Booking oder Airbnb geworben wird, ohne die notwendige Registrierungsnummer für die touristische Vermietung anzugeben, die Sie erst erhalten, wenn der Antrag auf die Genenehmigung mit der Verantwortlichkeitserklärung gestellt ist.

Wenn an eine Person länger als 2 Monate vermietet wird, dann spricht man nicht mehr von der touristischen Vermietung, ganz anders in Katalonien, wo schon bei einer Vermietdauer länger als 30 Tage keine touristische Vermietung mehr vorliegt.

Unser Service für Ihre Investition in eine Immobilie in Andalusien:

Nutzen Sie beim Immobilienkauf unser Servicepaket, in dem wir nicht nur die Lastenfreiheit der Immobilie prüfen, so dass Sie rechtssicher erwerben, sondern auch, ob die Immobilie die Voraussetzungen für eine Immobilie zur Nutzung in der touristischen Vermietung erfüllt; darüberhinaus bieten wir die rechtliche und steuerliche Vollabwicklung des Immobilienkaufes in Malaga, Marbella, Cadiz, Salobreña, Almunecar an, ohne dass Sie zum Kauftermin anreisen müssen.

 

Touristische Vermietung Spanien – Katalonien

In Katalonien wird die touristische Vermietung durch das Dekret 25/2012 geregelt.
Ein Objekt fällt in die touristische Vermietung dann, wenn der Eigentümer die Immobilie für maximal 31 Tage an Dritte gegen Bezahlung zur Verfügung stellt.

Voraussetzungen

  • Bewohnbarkeitsbescheinigung
  • Nicht mit mehr Personen als in der Bescheinigung angegeben, bewohnt sein
  • Möbliert sein

Vor Aufnahme der Tätigkeit der touristichen Vermietung muss eine Eintragung in das touristische Register der Region Katalonien erfolgen.

Ein Eintrag kann nur erfolgen wenn die Vermietung in der Wohnanlage in der Satzung nicht ausdrücklich verboten wird.

Im Gegenteil zu den Kanarischen Inseln wird in Katalonien die Erstellung eines Mietvertrages in zwei Sprachen (englisch, spanisch) nicht verlangt.

Die Umsatzsteuer ist zu dem Übernachtungspreis hinzuaddieren und abzuführen.

Neben der Umsatzsteuer ist auch die „touristische Steuer“ abzuführen

Aktuell 15.06.2017 – die touristische Steuer wird bei der Vermietung geändert. Jetzt ist es nicht mehr erforderlich, im Quartal steuerlich zu erklären, sondern es reichen Halbjahreserklärungen aus. Die Steuererklärungen für die Tourismussteuer ist jetzt nur noch vom 01-20.10. und 01.-20.04. abzugeben.

Touristische Vermietung Spanien – Kanarische Inseln

Aktueller Gesetzesentwurf Juni 2018 soll das aktuelle Gesetz RD 113/2015 ablösen. Der neue Gesetzesentwurf sieht vor, dass alle registrierten Immobilien fuer die touristische Vermietung 6 Monate Zeit haben, sich an die neuen gesetzlichen Regelungen anzupassen.

Die gesetzlichen Änderungen sind nicht wesentlich, stellen aber klar, dass bei der jeder touristischen Vermietung nicht nur der Antrag und die Verantwortlichkeitserklärung ausreichen, sondern dass im Vorfeld die bodenrechtlichen Regelungen der Gemeinde, die Satzungen der Eigentümergemeinschaften zu prüfen sind und die letztlich gesetzlichen Anforderungen des vorliegenden Gesetzesentwurfes zu erfüllen sind, bevor mit der touristischen Vermietung begonnen werden darf, da ansonsten die Bussgelder erheblich sind, und die Aktivität untersagt werden kann.

Letztlich ist nicht zu vergessen, dass ordentlich die Steuererklärungen abzugeben sind, sei es in der Gewinnsteuererklärung für Nichtssteuerresidenten quartalsweise, als auch in der kanarischen Umsatzsteuer (IGIC), soweit nicht die Freistellung gewählt wurde.

Weiter zu den neuen gesetzlichen Regelungen

 

Touristische Vermietung Spanien – Aragon

In Aragon wird die touristische Vermietung durch das Dekret 80/2015 geregelt.
Als touristische Vermietung wird eine solche angesehen, die nicht länger als 1 Monat dauert. Jede Mietimmobilie muss bestimmte Voraussetzungen (Einrichtung und Ausstattung, Heizung, Warmwasser, etc.) erfüllen.

In jeder Immobilie ist eine Informationstafel in englisch und spanisch anzubringen (Notfallnummern, wichtige Adressen). Ein Telefonkontakt, 24-Stunden verfügbar, ist mitzuteilen.

Maximale Gästekapazität:

1 Person / Zimmer >6m2
2 Personen / Zimmer >10m2
3 Personen / Zimmer >14m2

Der Mietpreis muss die Mehrwertsteuer beinhalten, eine Preisübersicht muss ebenso in der Wohnung sowie in der Werbung angebracht sein.

Vor der Aktivitätsaufnahme muss eine Verantwortungserklärung abgegeben werden.

Neben der Verantwortungserklärung müssen dem Antrag auf Einschreibung in das tourische Register diverse Unterlagen beigelegt werden.

Im Zeitraum von 3 Monaten wird über den Antrag auf Einschreibung in das touristische Register der autonomen Region Aragón entschieden (Registro de Turismo de Aragón)

Bei Verstoss gegen das Gesetz drohen Strafen zwischen 6.000 – 90.000 EUR.
Besteuerung der Mieteinnahmen aus der touristischen Vermietung in Spanien

Touristische Vermietung – Checkliste


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By |2018-06-12T12:20:48+00:00April 3rd, 2018|Rechtsprechungen|4 Comments

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4 Comments

  1. Böckmann 2 August, 2016 at 3:56 pm

    Sehr geehrte Damen und Herren,

    wie kann ich kontrollieren, ob eine Immobilie, die zur Ferienvermietung angeboten wird, auch in das entsprechende Register eingetragen ist. Gibt es hier eine online-Recherche oder Register bei den jeweiligen Tourismus-Behörden.

    Mit freundlichen Grüßen

    Markus Böckmann

  2. Barbara Lehr 17 September, 2016 at 9:55 am

    Das würde ich auch gerne wissen
    Und: Darf eine einzelne Wohnung in einem Mehrfamilienhaus auf Formentera zu touristischen zwecken vermietet werden?

    • RA D. Luickhardt 26 September, 2016 at 9:07 am

      Eine einzelne Wohnung in einem Mehrfamilienhaus kann touristisch vermietet werden,
      abhaengig, ob es der Bebauungsplan erlaubt und das Apartment horizontal geteillt ist, sprich, Wohnungseigentum grundbuchrechtlich darstellt

  3. Birgitta Kuhlmey 26 Oktober, 2016 at 10:38 am

    Ich habe eine Lizensnummer beantragt und gehe jetzt durch die Hölle. Die Kosten, die auf mich zukommen werden, sind Momentan noch unüberschaubar. Die Ferienwohnung liegt im Untergeschoss meines Einfamilienhauses in der Communidad Valenciana. Nach der Antragstellung kam ein Inspektor aus Valencia, um die Ferienwohnung zu begutachten. Er hat 20 – 30 Fotos von der Ferienwohnung aufgenommen. Peinlich fand ich, dass der Inspektor auch den geöffneten Schlafzimmerschrank fotografiert hat, weil sich dort der Safe befindet. Ich muss ehrlich sagen, dass ich das für zu intim empfinde.
    Mein Antrag wurde abgelehnt. Begründung: Es fehlt eine extra, seperate Nummer für die Ferienwohnung im Katasteramt. Mein Rechtsanwalt will nun bei der Gemeide betteln, ob man mir freundlicherweise eine zweite Nummer beim Katasteramt erlauben will. Vielleicht ja, vielleicht nein, das ist momentan noch ungewiss.
    Was dann noch alles passieren muss, ist mir noch nicht ganz bewusst. Ich bin gespannt, was das alles kosten wird.
    Ich kann nur jedem raten, keine Lizenznummer anzufragen. Die Chance, dass Sie bei dieser unüberschaubaren Anzahl von Ferienwohnung auffallen, ist in meinen Augen doch ziemlich gering.

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