Immobilienkauf in Spanien – Leitfaden

//Immobilienkauf in Spanien – Leitfaden
Immobilienkauf in Spanien – Leitfaden2017-03-29T16:04:41+00:00

Zivilrecht, Immobilienrecht, Baurecht

Immobilienkauf in Spanien

immobilienkauf spanien
Hintergrundwissen für den Immobilienkäufer in Spanien

Immobilienkauf in Spanien

Nutzen Sie unser Immobilienkaufservicepaket: professionale Beratung und kompetente Vollabwicklung Ihres Immobilienkaufes in Spanien
Stand:01.05.2016

1. KAUFVERTRAG

2. WER ERWIRBT DIE IMMOBILIE?

3. VERTRAGSKLAUSELN, GEWÄHRLEISTUNG UND VERSTECKTE MÄNGEL

4. ÜBERGABETERMIN, BESITZERLANGUNG

5. LASTENFREIHEIT, MIETERFREIHEIT

6. BANKKONTO IN SPANIEN

7. HYPOTHEK

8. NOTARTERMIN

9. STEUERLICHE UND RECHTLICHE ABWICKLUNG NACH DEM NOTARTERMIN, STEUERLASTEN VON VERKÄUFER UND KÄUFER

10. NEBENKOSTEN DES IMMOBILIENKAUFES IN SPANIEN FÜR DEN KÄUFER

11. STEUERPFLICHTEN DES KÄUFERS NACH DEM IMMOBILIENKAUF IN SPANIEN

12. ERBSCHAFTSSTEUER SPANIEN – NACHLASSPLANUNG

13. STEUERPFLICHTEN DES VERKÄUFERS NACH DEM IMMOBILIENVERKAUF IN SPANIEN

14. DOKUMENTE

15. BESONDERHEITEN BEIM IMMOBILIENKAUF IN SPANIEN IN DEN EINZELNEN SPANISCHEN REGIONEN

Kurze Erläuterung – ene vollständge Beratung erhalten Sie durch unsere deutschsprechende deutsch-spanische Rechtsanwälte, spezialisiert auf Immobilienrecht und Baurecht in Spanien. Wir betreuen Sie spanienweit.

1. Privater Kaufvertrag beim Immobilienkauf in Spanien

In der Regel wird einn Reservierungsvertrag beim Makler unterschrieben. Danach folgt ein privater Optionskaufvertrag mit 10 % Anzahlung und 3 Monate Frist bis zum Notartermin. Es wird eine Strafklausel vereinbart, dass der Verkäufer die doppelte Anzahlung zurückzahlen muss, wenn er vom Vertrag zurücktritt und der Käufer bei Rücktritt seine Anzahlung verliert.

TIPP: Wir empfehlen stets aus Käufersicht die 10%ige Anzahlung zu vermeiden. Meist kann mit einer Reservierung von 1500 Euro direkt zur Vorbereitung der endgueltigen Kaufvertragsurkunde übergegangen werden. Mehr Rechtssicherheit fuer den Immobilienkäufer in Spanien.

EXKURS Treuhandkonto Rechtsanwalt, Notaranderkonto Spanien

Die Rechtsfigur des Notaranderkontos existiert in Spanien nicht, da sie nicht erforderlich ist, schliesslich wird das Eigentum an einer spanischen Immobilie direkt bei Unterschrift der notariellen Kaufurkunde Zug um Zug gegen Kaufpreiszahlung erworben. Es gibt keine Auflassung und notwendige rechtskonstituierende Grundbucheintragung wie im deutschen Recht. Nichtsdestotrotz kann es in Einzelfaellen sinnvoll sein, dass eine Dritte Person, wie ein Notar oder ein Rechtsanwalt Gelder von Dritten voruebergehend verwahrt. Häufig ist dies der Fall, wenn eine Anzahlung bei einem Immobilienkauf geleistet wird, oder aber dass die Immobilien noch im Bauzustand erworben wird, und der Kaufpreis erst vollends an den Immobilienverkäufer bezahlt werden soll, wenn die Immobilie fertig gestellt ist, und ueber die notwendige Bewohnbarkeitsbescheinigung der Gemeinde verfuegt.

Dieses Verwahrungsverhältnis wird als Deposito bezeichnet und regelt sich nach dem spanischen Buergerlichen Gesetzbuch: Art.1758 ff. CC.

Weitere Informationen: Kaufvertrag Immobilienkauf Spanien

2. Wer erwirbt die Immobilie?

a. Kinder mit Niessbrauchslösung

Minderjährige koennen eine Immobilie in Spanien erwerben, wenn sie durch den gesetzlichen Vertreter vertreten werden. Aus erbschaftssteuerlichen Gesichtspunkten wird oftmals das Kind als wirtschaftlicher Eigentümer (nuda propiedad) eingesetzt und die Eltern mit einem lebenslangen Niessbrauch (usufructo) bedacht. Zu beachten ist, dass bei Minderjährigkeit der Kinder, ein Verkauf der Immobilie nur noch mit der Genehmigung des Vormundschaftsrichters (ministerio fiscal) moeglich ist. Ist das Kind bereits 16 Jahre alt, ist nach Art.166 CC der Verkauf ohne vormundschaftsgerichtliche Genehmigung moeglich, wenn wieder in ein vergleichbares „sicheres“ Vermögensgut investiert wird.

b. Ehepartner mit und ohne Gütertrennung

Die Gütertrennung ist im spanischen als auch deutschen Güterrecht geregelt, und stets zu empfehlen, da eindeutig klare und abgrenzbare Vermögenstrennung herrscht, und Vermögensgüter jedem einzelnen Ehegatten gehören.

aa. Deutscher gesetzlicher Güterstand der Zugewinngemeinschaft

Der deutsche gesetzliche Güterstand ist in den Art.1363 ff geregelt und kann als hinkende Vermögenstrennung bezeichnet werden, da das Vermögen des Mannes und das Vermögen der Frau nicht gemeinschäftliches Vermögen der Ehegatten werden. In der Kaufurkunde der spanischen Immobilie dann damit jeder Ehegatte eine Miteigentumshälfte erwerben.

bb. Spanischer Güterstand (sociedad ganancial)

Den spanischen gesetzlichen Güterstand trifft man nicht nur zwischen spanischen Staatsbürgern, sondern auch die Heirat einer Deutschen mit einem Spanier und Wohnsitz in Spanien, fuehrt zur Anwendung der spanischen Gütergemeinschaft (sociedad ganancial). Vorsicht ist geboten, wenn ein Ehegatte von seinem privaten Geldern den Immobilienkauf finanziert und nicht eindeutig in der notariellen Immobilienkaufurkunde vermerkt ist, dass ein Ehegatte mit privaten Geldern (bienes privativos) die Immobilie erwirbt, und damit die Immobilie im Alleineigentum dieses Ehegatten verbleibt, Art.1346 CC.
Wird vermerkt, dass die Immobilie fuer die Guetergemeinschaft – sociedad ganancial – erworben wird, dann erwirbt der anderen Ehegatte automatisch das haelftige Miteigentum, ohne selbst bezahlt zu haben. Bei einer Scheidung kann dies nur schwerstens revidiert werden, da die Rechtsprechung der eigenen Handlungen – actos propios – annimmt, (AP Madrid vom 10.10.2011), dass zu vermuten war, dass der geldgebende Ehegatte den anderen Ehegatte mit dem hälftigen Miteigentum quasi beschenken wollte, um die Ehe zu vollziehen.

3. Vertragsklauseln und Vorsichtsgebot

a. Anzahlung-Arras

Die Anzahlung sollte 10 % vom Kaufpreis nicht überschreiten. Wir empfehlen die Verwaltung der Anzalung auf dem Treuhandkonto unserer Kanzlei, bis zum endgültigen Notartermin.
Die sogenannten Arras Vereinbarungen sind üblich, und gleichermassen, gefährlich, wenn nicht genau definiert ist, wie die Parteien und bis wann sie ihre Pflichten erfüllen müssen.
ARRAS heisst, dass der Käufer seine Anzahlung von 10% auf den Kaufpreis verliert, wenn er vom Kauf der Immobilie Abstand nimmt.
Der Verkäufer muss die Anzahlung zurueckzahlen, als ein Reugeld in doppelter Hoehe, wenn er nicht mehr verkaufen moechte, oder aber mittlerweile an einen Dritten verkauft hat.

TIPP: contrato de arras – diese Vertraege sind privatschriftlich abgeschlossen risikobehaftet, da
die Arras Klausel verschieden definiert werden kann, zum Beispiel dass die 10% Reugeldzahlung nicht vom Endkaufpreis abgezogen wird.

b. Gewährleistung und versteckte Mängel

Schadensersatz, Rücktritt, Kaufpreisminderung

Der Verkäufer haftet nicht für Mängel, die der Immobilienkäufer gekannt hat oder hätte kennen müssen.

TIPP Architekten Bauqualitätskontrolle: Hier sollten Sie die von unserer Kanzlei empfohlene Architektin und die Mangelkontrolle mit Architektencheck in Bezug auf die zu kaufende Immobilie als Immobilienkäufer nutzen.

Der Verkäufer einer spanischen Immobilie haftet für die verdeckten Baumängel.

Gesetzliche Voraussetzungen nach Art.1484 CC

– Baumangel ist verdeckt und auch fuer einen fachkundigen Immobilienkäufer nicht sichtbar
– Baumangel liegt im Moment der Unterschrift des Kaufvertrages ueber die spanische Immobilie vor; er ist nicht danach entstanden.
– Schwerwiegender Baumangel, der die Nutzbarkeit der Immobilie beeinträchtigt;

Rechtsfolgen und Rechte des Immobilienkäufers:

– Vertragsrücktritt und Rückabwicklung – Rückgabe der Immobilie und des Kaufpreises
– Kaufpreisminderung
– Schadensersatz kann vom Immobilienverkäufer nur verlangt werden, wenn er den schwerwiegenden Baumangel kannte und verschwieg.

Fristen:

Der Baumangel muss innerhalb von 6 Monaten nach Inbesitznahme der Immobilie beim Verkäufer angezeigt werden.

Zur ordnungsgemässen Fristeinhaltung und Formvorschriften empfehlen wir unsere Rechtsberatung.

4. Übergabetermin – Besitz an der spanischen Immobilie

Der Besitzübergang als auch der Eigentumsübergang findet bei Unterschrift des notariellen Kaufvertrages (Escritura) statt. Es gibt keine Auflassung wie in Deutschland und der Grundbucheintrag in Spanien ist nicht rechtsbegründend, aber strengstens zu empfehlen, um einen nochmaligen Verkauf zu vermeiden und die Registerpublizität zu erlangen.
TIPP: Gutglaubensschutz

5. Lastenfreiheit, Mieterfreiheit

Die Prüfung des Grundbuches, Kataster, Bewohnbarkeitsbescheinigung, Energiepass und Schuldenfreiheitsabfrage bei Gemeinden und Eigentümergemeinschaft sind üblich. Achtung ist geboten, obgleich ein Grundbuchauszug einfach strukturiert ist, empfehlen wir stets die Analyse durch unsere Rechtsanwälte, da die scheinbare Lastenfreiheit bei “cargas” nicht immer eine Lastenfreiheit bedeutet, sehen Sie nur die afecciones fiscales- steuerliche Lasten-.

TIPP: Besondere Vorsicht ist bei Immobilienkäufer mit der Immobilie für unterbezahlte Erbschaftssteuer haftet.

Grundbuchprüfung Spanien

6. Bankkonto in Spanien

Trotz der SEPA Einführung in ganz Europa, empfehlen wir weiterhin ein Bankkonto in Spanien zu eröffnen, da viele Gemeinde noch immer nicht die laufenden Kosten von Abfall, Grundsteuer, Wasser, etc von ausländischen Konten einziehen.

TIPP: Bankgebuehren sollten keine entstehen.

7. Hypothek und Erbschaftssteuerminderung

Eine bis zu 70%ige Finanzierung ist in Spanien durchaus, möglich, und die kosten der Hypotheken variieren, ob Sie eine Immobilie als Erstwohnsitz oder eine Ferienimmobilie in Spanien erwerben.

TIPP: Erbschaftssteuer in Spanien sparen: Wenn der Darlehensgeber nicht der Erbe wird, dann ist die Hypothek erbschaftssteuermindernd.

8. Notartermin -notarielle Kaufurkunde – Kaufpreiszahlung durch Bankscheck – Eigentums – Besitzübergang der Immobilie – Vollmacht Steuerberater / Anwalt – obligatorische steuerlicher Vertreter in Spanien für Nichtssteuerresidenten

Bei Unterzeichnung der notariellen Kaufurkunde erfolgt die Eigentums und Besitzübertragung durch Schlüsselübergabe und Zug um Zug gegen Übergabe des Restkaufpreises, in der Regel durch Übergabe eines spanischen bankbestätigten Schecks. Sollten Sie als Immobilienkäufer nicht dauerhaft in Spanien leben, dann ist es gesetzlich vorgeschrieben, dass Sie einen steuerlichen Vertreter in Spanien benennen, hier steht Ihnen unser Steuerberater in Spanien, D.Luickhardt, zur Verfügung.

9. Steuerliche und rechtliche Abwicklung nach dem Notartermin: Steuerlasten von Verkäufer und Käufer

Der Käufer hat folgende steuerliche Verpflichtungen:

a. Zahlung der Grunderwerbssteuer, je nach Region zwischen 6- 10 % vom Immobilienkaufpreis, soweit dieser verkehrswertgerecht ist.
b. die gemeindliche Wertzuwachssteuer (plusvalia) hat der Verkäufer zu zahlen, wobei der Käufer diesen Steuerzahlbetrag vom Kaufpreis einbehält, wenn der Verkäufer ein Nichtssteuerresident in Spanien ist.
c. Ebenso behält der Käufer der Immobilie 3 % IRNR, vom Kaufpreis zurück und zahlt diese innerhalb von 30 Tagen bei der spanischen Finanzbehörde ein .

Der Verkäufer erhält die Rückbehälte des Käufers auf seine Steuerschuld angerechnet und muss die Gewinnsteuer innerhalb von 4 Monaten nach dem Notartermin in Spanien erklären .

Ab dem 01.01.2015 gibt es steuerliche Veränderungen, der Steuerssatz sinkt für EU Bürger.

2015: 20 %
2016: 19 %

Besteuerungsgrundlage: Gewinn ( Differenz von Kauf und Verkaufspreis, Inflationskoeffizienten sind nicht mehr anzuwenden, aber es bleibt bei der Steuerfreiheit beim Verkauf der Immobilie des Erstwohnsitzes bei über 65 jährigen und bei Reinvestition in eine neue Immobilie, auch ausserhalb Spaniens. Neu ist, dass auch eine Zweitimmobilie jetzt Steuerfreiheit erlangen kann, wenn der Erlös in eine Leibrente investiert wird. Der Teilfreibetrag für Immobilienerwerbe vor dem Jahre 1994 bleibt bis zum Gesamtveräusserungsbetrag von 400.000 Euro zu berücksichtigen, aber nur der Teilbetrag bis zum Berechnungszeitraum 20.1.2006.

10. Nebenkosten des Immobilienkaufes in Spanien für den Käufer

Grunderwerbssteuer vom verkehrsgerechten Immobilienkaufpreis je nach Region: 6 – 10 %
Notar, Grundbuch: ca.1500 Euro, wertabhängig.

11. Steuerpflichten des Käufers nach dem Immobilienkauf in Spanien. Nach dem Immobilienkauf:

a. muss bei Vermietung einmal im Quartal der Nettogewinn in einer Steuererklärung der spanischen Finanzbehörde gemeldet werden;
b. ohne Vermietung und als Zweitwohnung muss einmal jährlich die Nichtresidentensteuererklärung abgegeben werden. Nutzen Sie unser Steuerberaterservice in Spanien.
c. in Deutschland müssen die Mieteinkünfte aus Spanien ebenso in der Einkommensteuererklärung angegeben werden.

Steuererklärung in Spanien für nichtresidente Immobilieneigentümer

12. Erbschaftssteuer Spanien – Nachlassplanung

Trotz des Urteils vom EugH vom 03.09.2014 und der erbschaftssteuerlichen Gleichstellung von Steuerresidenten und Nichtssteuerresidenten in Spanien, ist die Erbschaftssteuer in Spanien hoch. Sobald Sie in Spanien eine Immobilie haben, dann ist die Immobilie Grund für die Erbschaftssteuerpflicht in Spanien. Sie können vorsorgen, indem die Kinder schon direkt das wirtschaftliche Eigentum (nuda propiedad ) erwerben und Sie als Eltern nur den lebenslangen Niessbrauch.

TIPP: SL Spanien: Bei hochwertigen Immobilien ueber 250.000 Euro Kaufpreis, und Investorengemeinschaften kann die Einschaltung einer Vermögenshaltungsgesellschaft in Form einer spanischen GmbH (SL) durchaus empfehlenswert sein.

Weitere Informationen: Erbschaftssteuer Spanien

13. Steuerpflichten des Verkäufers nach dem Immobilienverkauf in Spanien

Der Verkäufer hat innerhalb von 4 Monaten nach dem Notartermin die Gewinnsteuer in Spanien abzugeben, wenn der Verkäufer Nichtssteuerresident in Spanien ist Der 3%bige Rückbehalt entbindet keinesfalls von der Abgabe der Gewinnsteuererklärung. In der Gewinnsteuererklärung muss ein steuerlicher Vertreter in Spanien benannt werden.

TIPP: Die Nichtangabe eines steuerlichen Vertreters und Zustellungsbevollmächtigten in Spanien kann schwerwiegende Folgen haben. In der Praxis haeufen sich die Fälle, in denen die spanische Finanzbehörde Steuerbescheide auf die Gewinnsteuer an die Anschrift der verkauften Immobilie zustellen und diese dann ohne Kenntnis vom Immobilienkäufer rechtskraeftig werden. Spaeter vollstreckt die spanische Finanzbehörde in Deutschland und die Verteidigung gegen den rechtskraeftigen Steuerbescheid ist problembehaftet.

14. Dokumente

a. Vom Verkäufer vorzulegen

aa.Kaufurkunde.
bb.Letzter Grundsteuerzahlbeleg (IBI), Strom, Wasserrechnungen. Abfall.
cc. Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft, Schuldenfreiheit.
dd. NIE- spanische Steuernummer
ee.Gültiger Personalausweis oder Reisepass.
ff.Energiepass.
gg. CTI Gebäude TÜV Bescheinigung, wenn es ein Einzelhaus ist, welches älter als 25 Jahre ist.
hh. Bewohnbarkeitsbescheinigung – cédula de habitabilidad

TIPP: Die Steuerpflichten der Gewinnsteuererklärung in Spanien ist ernst zunehmen, da mittlerweile in ganz Europa vollstreckt wird. Stets zu empfehlen ist eine effiziente Verteidigung schon im steuerlichen Festsetzungsverfahren. Hier stehen wir Ihnen mit Erfahrung und professionellem Handwerkszeug als Steuerberater und Rechtsanwaelte in Spanien zur Verfuegung.

b. vom Käufer vorzulegen

aa. Gültiger Personalausweis oder Reisepass
bb. NIE – spanische Steuernummer
cc. Spanischer Bankscheck über den Kaufpreis mit Ausgangskontoangabe
dd. Belege der Anzahlungen mit Kontenangabe

TIPP: Nutzen Sie unseren Architektenservice der Immobilienbewertung, und Baumangelkontrolle, so dass Sie nicht nur rechtssicher erwerben, sondern auch baumangelfrei.

15. Besonderheiten beim Immobilienkauf in Spanien in den einzelnen spanischen Regionen

Weiterlesen Besonderheiten spanische Regionen