Besonderheiten beim Immobilienkauf in Spanien in den einzelnen spanischen Regionen

Aktualisiert: 6.7.2025

Der Immobilienkauf in Spanien ist im Jahre 2025 mit zahlreichen Gesetzesänderungen eine Herausforderung, die unsere Kanzlei durch Fachkompetenz und ständige Wissensaktualisierung dem Immobilienkäufer erleichtert.

Grundbuch Spanien Registrierungsnummer: NRA Nummer bis zum 1.7.2025 zu erlangen.
Die NRA Nummer ist notwendig, wenn Sie in Spanien eine Immobilie touristisch vermieten wollen. Ansonsten wird Booking o.a. Portale Ihre touristische Vermietung fuer Ihre spanische Immobilie nicht mehr bewerben. Nutzen Sie unseren Service zur Erlangung dieser Registrierungsnummer.
Beachten Sie, dass wir schon in der Vorkontrolle, bevor Sie ueberhaupt einen Reservierungsvertrag ueber eine spanische Immobilie unterschrieben haben, pruefen, ob eine touristische Vermietung mit der besagten Immobilie moeglich ist.
Hier gibt es zahlreiche regionale Unterschiede, waehrend es in Andalusien einfacher ist, ist in Katalonien oder Valencia der Antrag auf eine Vermietungslizenz schwierig, bis gar verboten, in manchen Gemeindegebieten.

Immobilienerwerb zur touristischen Vermietung – aktuell 2025

Zum einem wird es in der touristischen Vermietung nicht nur regional auf den Kanarischen Inseln (Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura) Einschränkungen geben, sondern auch in ganz Spanien tritt ab dem 03.04.2025 folgende Gesetzesänderung in Kraft. Jede Ferienvermietung in einer spanischen Eigentümergemeinschaft (Mehrfamilienhaus) bedarf einer 3/5 Mehrheit und ausdrücklichen Zustimmung.

Immobilienerwerb nicht EU Bürger

Desweiteren wird erwartet, dass nicht EU Bürger (Schweizer etc) nicht mehr frei Immobilien in Spanien erwerben dürfen, so die Pressemitteilung der spanischen Regierung vom 13.01.2025

Immobilienerwerb – Grunderwerbsteuer

Zum finanziellen Aspekt hat sich die Grunderwerbssteuer (sogenannte ITP vom Immobilienkäufer in der Regel innerhalb von 30 Tagen zu erklären und zu bezahlen, um die Grundbucheintragung in Spanien zu erlangen) in Spanien im Jahre 2025 in den verschiedenen Regionen geändert. Gerade die Grunderwerbssteuer ist der grösste Kostenfaktor bei einem Immobilienkauf in Spanien, beginnend mit 6% (Madrid) bis zu 13% (Baleaeren, Mallorca, Ibiza)

Grunderwerbsteuer 2025 in den autonomen Regionen

• • Andalusien: Grunderwerbssteuer 7%, mit Ermässigungsmöglichkeiten bis auf 2% für gewerbliche Immobilienkäufe. Beachten Sie auch die Steuervergünstigungen im ländlichen Bereich, um den Bevölkerungswegzug zu vermeiden.
  • Aragon: 8-10%, mit Ermässigungsmöglichkeiten bis auf 0,75% im ländlichen Bereich, um den Bevölkerungswegzug zu vermeiden.
  • Asturias 8-10%, mit reduzierten Steuersätzen bis zu 3%.
  • Balearen (Mallorca, Ibiza) 8-13% bei Wohnimmobilien und 8-9% bei Garagen. Ermässigter Steuersatz bei Wohnimmobilien von 2% für junge Leute zum Kauf der Immobilie des Erstwohnsitzes. Die Balearische Regierung hat 100% Ermässigung für junge Leute unter 30 Jahren in Kraft gesetzt.
    

    Unternehmer TIPP auf Mallorca:

    Sie gründen eine SL (spanische GmbH) und erwerben eine Immobilie als Firmensitz, dann nur 3,5% Grunderwerbssteuer oder es wird eine Immobilie im Technologiepark erworben, dann nur 0,5% Grunderwerbssteuer.

    TIPP Miteigentumsteilung (Erbauseinandersetzung) nach Erbschaft auf Mallorca:

    Die Erbschaftssteuer ist zwischen Kindern und Eltern seit dem 18.07.2023 abgeschafft, und wenn mehrere Kinder Erben werden und die Immobilie einem Erben zu 100% in der Erbauseinandersetzung zuschlagen möchten, dann gibt es keine Besteuerung in dem verdeckten Wertzuwachs (sogenannte exceso de adjudicacion). Dies gilt nicht nur bei Kindern, sondern in den Gruppen 1-3 der Erbschaftssteuer, sprich auch für Geschwister und Onkel.

  • Kanarische Inseln (Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura) 6,5% bei einem Immobilienkauf und 7% bei einem Erwerb bei einer Zwangsversteigerung.TIPP:

    Wenn mehrere Eigentümer eine Immobilie erwerben, zahlt jeder nur 6,5% Grunderwerbssteuer auf seinen Kaufpreisanteil, auch wenn der Referenzwert ueberschritten ist.

    Weitere Steuervergünstigeungen: 1% Steuersatz für Behinderte, 0% Grunderwerbssteuer auf La Palma für Vulkanopfer.

  • Kantabrien (Santander): 7-9% Grunderwerbssteuer.
  • Castilla La Mancha (Toledo): 9% Grunderwerbssteuer.
  • Castilla y Leon (Salamanca): 8% Grunderwerbssteuer.
  • Catalunya (Katalonien, Barcelona, Figueres, Costa Brava, Sitges, Tarragona): 10-13% aktuell:

    Katalonien seit dem 27-6-2025 Grunderwerbssteuer:

    Kaufpreis (euros)

    bis 600.000,00 10 %

    ab 600.000,00 11 %

    ab 900.000,00 12%

    ab 1.500.000,00 13%

    ermässigter Steuersatz von 5% für Behinderte etc.
    und 50% Steuerermaessigung fuer Unternehmen, die ihren Firmensitz erwerben.

    20% Grunderwerbssteuer in Katalonien:
    Eigentuemer mit mehr 5 Immobilien in Ballungsgebieten oder mehr als 10 Immobilien in normalen Wohngebieten, oder mehr als 1500 qm Wohnflaeche muessen 20% Grunderwerbssteuer zahlen.

  • Extremadura: 8-11% spanische Grunderwerbssteuer.
  • Galicia (Galizien) gesenkt von 9% auf 8% spanische Grunderwerbssteuer im Jahre 2025.
  • Madrid: 6% Grunderwerbssteuer.
  • Murcia (San Javier, Mar Menor): 8% spanische Grunderwerbssteuer und nur 2% für gewerbliche Immobilienkäufe.
  • La Rioja: 7% Grunderwerbssteuer.
  • Valencia (Alicante, Denia, Torrevieja): 10% Grunderwerbssteuer (ab dem 1.6.2026: 9%) und 0% Grunderwerbssteuer für die sogenannten DANA Opfer (Beachten Sie auch erhebliche Erleichterungen in der Erbschaftssteuer).
    Ab 1 Mio Euro Kaufpreis: 11% Grunderwerbssteeuer

Wir können uns in der Tat als Rechtsanwalt in Spanien bezeichnen, da wir unabhängig von unseren zahlreichen Kanzleistandorten in Spanien, Sie beim Immobilienkauf oder Immobilienverkauf in jedem Ort in Spanien mit Anwaltsvollmacht persönlich vertreten.

Selbstverständlich ist, dass wir die Reisekosten nicht berechnen, und für eine rechtliche und steuerlich vollständige Abwicklung in Spanien Sorge tragen.

Die Bezeichnung „international“ tragen wir aufgrund unserer Kanzleistandorte in Spanien und Deutschland und der rechtsanwaltlichen Doppelzulassung von RA D.Luickhardt, Abogado, Rechtsanwalt und spanischer Steuerberater mit mehr als 20 Jahre Berufserfahrung.

Neben den Unterschieden in den spanischen Regionen gibt es auch Gemeinsamkeiten bei der Immobilienkaufabwicklung in Spanien. Der Ablauf eines Kaufes einer gebrauchten Immobilie (Neubau hat Besonderheiten) hat folgende Schritte

• • • Reservierungsvertrag
    • Juristische Vorkontrolle
    • Aufsetzen des deutsch-spanischen Vorkaufvertrages (in spanisch: arras)
    • Vorbereitung des notariellen Kaufvertrages und Unterschriftstermin mit Vollvertretung durch unsere Kanzlei.
    • Steuerliche Abwicklung – Grunderwerbssteuerzahlung
    • Grundbucheintragung und Ummeldungen von Strom, Wasser, Abfall, Grundsteuer durch unsere Kanzlei für Sie.

Beachten Sie, dass beim notariellen Kaufvertrag vom Notar selbst darauf hingewiesen wird, dass dieser keine rechtliche Aufklärung oder Kontrolle übernimmt, deshalb ist stets eine anwaltliche Betreuung des Immobilienkaufes dringendst zu empfehlen.

Ein Beispiel aus der Praxis, der Enthaftung des spanischen Notars, in einem notariellen Kaufvertrag, was stets vor dem Notartermin einer rechtlichen Pruefung unterzogen werden muss:

Ich, der Notar, gebe zu Protokoll, dass meiner

Auffassung nach die Katasterreferenz nicht

ausreichend belegt wurde, da zwischen Grundbuch- und

Katasterdaten Abweichungen vorliegen, weswegen ich

bei Errichtung der Urkunde darüber informiere, dass

sie weiterhin verpflichtet sind, innerhalb einer

Frist von zwei Monaten die Katasteränderung vor dem

zuständigen Katasteramt zu erklaeren und weise auf

die Verantwortlichkeiten hin, die für die

Nichtvorlage der Erklärung, für die nicht

fristgerechte Abgabe und für die Vorlage falscher,

unvollständiger oder ungenauer Erklärungen

festgelegt wurden.

a. Asturien – Asturias (Oviedo, Aviles, Gijon, Llanes)

An Beliebtheit für den Immobilienkauf in Spanien hat Asturien, wesentlich zugenommen. Ein Grund sind die preiswerten Immobilienangebote und die Möglichkeit, Immobilien mit Meersicht zu erschwinglichen Preisen erwerben zu können, ebenso wie die Landschaft im Inneren, die weniger an Spanien erinnert, sondern oftmals an Irland erinnert.

Jede spanische Region hat rechtlich ihre Eigenheiten, so gibt es in Asturien die Verpflichtung vom Immobilienverkäufer das sogenannte Libro de la vivienda (Immobilienbuch) dem Käufer zu übergeben. Das Immobilienbuch enthält alle rechtlich relevanten Daten, Garantien (10 Jahresbaumangelversicherung bei Neubau), Energiepass, Bewohnbarkeitsbescheinigung etc.

Nutzen Sie unseren Service der Vollabwicklung Immobilienkauf in Asturias, so dass nichts vergessen wird.

b. Katalonien – Barcelona – Costa Brava

In Katalonien gibt es Sonderformen beim Immobilienkauf wie zum Beispiel den Immobilienkauf mit einer Überlebensvereinbarung zwischen Ehegatten, die in der Gütertrennung verheiratet sind. Beide Ehegatten kaufen jeweils 50% des Immobilieneigentums, und wenn einer der Ehegatten stirbt, erhaelt automatisch der Ueberlebende das Miteigentum, so dass dieser Volleigentümer wird. Interessant ist die Loesung zur Pflichtteilsminderung bei Erbschaft.

Neuheiten im katalanischen Recht

c. Valencia – Alicante – Denia-Torrevieja

In der Region von Valencia, wird insbesondere der Käufer von neuerbauten Immobilie geschuetzt. Der Bautraeger muss eine besondere Versicherung fuer die Anzahlungen vom Immobilienkäufer abschliessen und bei Uebergabe der Immobilie, muss das Gebäudebuch (Libro de edificio) und die Bewohnbarkeitsgenehmigung uebergeben werden.

Nicht zu vergessen: Liegt die Immobilie in einem Ueberschwemmungsgebiet ?

Gesetz 2/2025 über dringende städtebauliche Maßnahmen

Verabschiedet im April 2025, legt dieses Gesetz spezifische Maßnahmen für von Überschwemmungen betroffene Gebiete fest:

Überarbeitung des PATRICOVA (Territorialer Aktionsplan zur Verhütung von Überschwemmungsrisiken in der Comunidad Valenciana).

Aussetzung städtebaulicher Verfahren in überschwemmungsgefährdeten Gebieten, bis notwendige hydraulische Maßnahmen durchgeführt wurden.

Änderungen der städtebaulichen Planung, um sie an die neuen Risikokarten anzupassen.

Informationspflicht beim Immobilienkauf

Obwohl es auf staatlicher Ebene noch keine ausdrückliche gesetzliche Regelung gibt, werden Maßnahmen gefördert wie:

Die Verpflichtung zur Vorlage technischer Gutachten bei Kauf- oder Mietverträgen, die angeben, ob sich die Immobilie in einem Überschwemmungsrisikogebiet befindet.

Diese Vorschläge werden vom Spanischen Generalrat der Technischen Architektur (CGATE) unterstützt, der sich für mehr Transparenz und Prävention einsetzt.

Wie erfährt man, ob eine Immobilie in einem Überschwemmungsgebiet liegt?

Das Kartierungsportal des PATRICOVA (Generalitat Valenciana).

Das Katasteramt oder das Grundbuch, wo diese Information vermerkt sein kann.

Einen kommunalen städtebaulichen Bericht anfordern.

TIPP Der Verkäufer der Immobilie in der Region Valencia (Alicante, Denia, Torrevieja) muss sich in dem Kaufvertrag verpflichten und darlegen, dass kein Ueberschwemmungsrisiko existiert.

d. Andalusien – Malaga – Mijas – Marbella – Almeria – Vera

In Andalusien ist die Sozialwohnungsbindung (VPO) zu beachten, die in der Regel im Grundbuch eingetragen ist, und einen Verkauf ohne vorherige behördliche Genehmigung rechtlich unmoeglich macht. Der Immobilienkauf wäre rechtlich nichtig, und fuer den Immobilienkäufer koennen schwerwiegende Vermögensschaeden entstehen, wenn der Immobilienkaufpreis bezahlt wird, aber aufgrund der Nichtigkeit des Kaufvertrages kein Eigentum an gekauften Immobilie erworben werden kann. Es besteht eine Mindestbindungsfrist und in Staedten wie Torrox, Malaga und Almeria findet man die Sozialwohnungsbindung des öfteren.
Obgleich der Kaufpreis fuer den Immobilienkauf zivilrechtlich frei vereinbart werden kann, bestehen verwaltungsrechtliche Vorgaben, je nach dem Wohnungsbauplan, der galt, als die Sozialwohnung erbaut wurde.

Immobilienkauf Andalusien – das neue Gesetz zur Legalisierung der im Aussenbereich gebauten Immobilien seit dem 06.08.2016 in Kraft – weiterlesen.

e. Kanarische Inseln – Teneriffa – Gran Canaria – Fuerteventura

Inbesondere beim Kauf einer finca Rustica (ländliches Grundstueck) wie auf La Palma (Los Llanos de Aridane, Tijarafe), oder auf Teneriffa (Icod de los Vinos, Guia de Isora, Adeje, Arona, Arico) oder auf Gran Canaria, ist ein typisches Kanarisches Grunddienstbarkeitsrecht, welches als Wegerecht ohne Grundbucheintragung ausgestaltet ist, zu beachten.
Schliesslich koennte der Nachbar Ihr erworbenes Grundstueck durchqueren und Sie koennten es nicht umzaeunen.
Diese sogenannte Serventia entsteht bei Erbauseinandersetzungen von zusammenliegenden Grundstuecken oder Verkäufen von Grundstuecken, die keinen eigenen Zugang zu einer oeffentlichen Strasse haben.

f. Madrid

In der Region von Madrid, aber auch in der Region von Valencia, Asturias, Cantabria, Castilla Léon und Navarra, findet man die Vorkaufsrechte von sogenannten Mitgliedern einer Kooperative. Gebäude werden von mehreren Personen erworben, aber die Personen erwerben nicht das Wohnungseigentum, sondern Anteile an einer Gesellschaft (Kooperative). Diese Konstellationen findet man oft, wenn nicht nur Immobilien erwerben werden sollen, sondern gleichwohl Nebenrechte wie zum Beispiel beim betreuten Wohnen. Hier ist zu beachten, dass jeder Käufer das Vorkaufsrecht der anderen Mitglieder der Gesellschaft zu beachten haben.
Das Vorkaufsrecht ist in der Regel auf 5 Jahre begrenzt, in Madrid jedoch nur 2 Monate nach dem Ersterwerb der Immobilie vorhanden.

g. Mallorca, Ibiza, Formentera, Menorca

Immobilienkauf, Neubau auf den Balearen – weiterlesen

Eine vollständge Beratung bei Ihrem Immobilienkauf in Spanien erhalten Sie durch unsere deutschsprechenden deutsch-spanischen Rechtsanwälte, spezialisiert auf Immobilienrecht und Baurecht in Spanien, Mallorca, Ibiza, Menorca. Wir betreuen Sie spanienweit.

1. Due Diligence und städtebauliche Legalität

Es ist entscheidend, den städtebaulichen Status der Immobilie zu überprüfen, da viele Objekte auf Ibiza nicht genehmigte Bauten enthalten können.

Kanzleien wie Legalium bieten umfassende städtebauliche Gutachten an, um rechtliche Risiken zu vermeiden.

2. Balearisches Sonderzivilrecht auf Ibiza, Mallorca, Menorca (Foralrecht)

Obwohl beim Immobilienkauf grundsätzlich das spanische Zivilrecht gilt, hat das balearische Sonderrecht in bestimmten Bereichen besondere Bedeutung:

Erbrecht: Es gibt spezielle Regelungen wie Erbverträge (z. B. „pactos de definición“ oder „finiquito“), die es ermöglichen, Erbschaften bereits zu Lebzeiten zu regeln.

Schenkungen: Diese können auf den Balearen steuerliche Vorteile mit sich bringen, jedoch ist stets die Gewinnsteuer zu beachten, die groteskerweise auch bei Schenkungen und nicht nur bei Verkaeufen anfaellt, was oftmals uebersehen wird.

Nießbrauch und nacktes Eigentum: Diese Konstruktionen werden häufig bei familiären Übertragungen genutzt und bei Patchwork Familienkonstellationen sinnvoll, um Pflichtteilsrechte zu vermeiden.

3. Ibiza, Mallorca auch mit steuerlichen Vorzuegen fuer Unternehmer mit der RIB.

Was ist die RIB (Investitionsrücklage auf den Balearen)?

Die RIB ist ein steuerlicher Anreiz, der geschaffen wurde, um Investitionen auf den Balearen zu fördern – ähnlich wie die RIC (Investitionsrücklage auf den Kanarischen Inseln). Sie ist durch das Gesetz 31/2022 geregelt und wird von der spanischen Steuerbehörde verwaltet.

Hauptvoraussetzungen

Begünstigte Personen:

Natürliche Personen, die im Rahmen der direkten Schätzung der Einkommensteuer (IRPF) tätig sind.

Unternehmen mit einer Betriebsstätte auf den Balearen (Ibiza, Mallorca, Menorca)

Ruecklage:

Es kann bis zu 80 % der Gesamtsteuerlast (IRPF oder 90% in der Körperschaftsteuer) aus den Nettobetriebserträgen auf den Balearen in die Rücklage eingestellt werden.

Buchführung:

Die Rücklage muss klar getrennt in der Buchhaltung ausgewiesen und nicht verfügbar sein, solange die Investition besteht.

Verwendung (Materialisierung):

Die Investition muss innerhalb von 3 Jahren nach Ende des Geschäftsjahres erfolgen, in dem die Rücklage gebildet wurde.

Zulässige Investitionen:

Sachanlagen oder immaterielle Vermögenswerte.

Grundstücke, die wirtschaftlich genutzt werden.

Beteiligungen an Unternehmen mit Sitz auf den Balearen.

Forschungs-, Entwicklungs- oder Umweltprojekte.

Erhalt der Investition:

Die Vermögenswerte müssen mindestens 5 Jahre (oder ihre wirtschaftliche Nutzungsdauer, falls kürzer) gehalten werden.

Immobilienrecht Aktuelles:

Aktuelles auf Mallorca, Ibiza für Immobilienkäufer und Immobilieneigentümer.

Seit dem 26.05.2024 besteht die Möglichkeit, innerhalb von 3 Jahren den Antrag auf „Legalisierung“ von illegalen Bauten im Rustico – ländlichen Bereich- zu beantragen, wenn die 8jährige baurechtliche Verjährung abgelaufen ist.

TIPP fuer Immobilienkäufer: Sollte ein Antrag bestehen, ist dieser schon im Rahmen der juristischen Vorkontrolle, Stufe 1 unseres Immobilienkaufservicepakets mit Rechtssicherheit, von unserer Kanzlei zu prüfen.

Weitere steuerliche Neuheiten auf Mallorca:

• • • Vermögenssteuerbefreiung bis 3 Mio Euro Vermögen auf Mallorca, Ibiza
    • Keine Erbschaftssteuer mehr bei Vererbung an Kinder u.a. in Gruppe 1 und 2, auch gültig für steuerlich auf Mallorca Nichtansässige.

Weitere Informationen finden Sie unter: www.immobilienrecht-spanien.de

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