Zahlpflicht bei Reparaturen

Es wird der Rechtscharakter eines gemeinschaftlichen Elements, welches ausdrücklich als privat erklärt wurde, verdeutlicht, um festzustellen, wer zur Reparatur verpflichtet ist.

TS 7-6-18, EDJ 96418

Der Oberste Gerichtshof weist das Rechtsmittel eines Eigentümers zurück, der die Nichtigkeitserklärung des Beschlusses des Vorstands beantragt, mit der die Gemeinschaft entscheidet, dass es ihm obliegt, die Dachterrasse seiner Räumlichkeiten zu reparieren und abzudichten.

Während es sich für die erste Instanz durch die Anwendung des Art. 396 des spanischen Bürgerlichen Gesetzbuches um Gemeinschaftscharakter handelt, was somit die Gemeinschaft zur Zahlung der Reparaturkosten verpflichtet; besteht laut AP Álava (Recht von Àlava) in diesem Fall eine besondere Gesetzesvorschrift, die die Anwendung dieser Regelung verhindert.

Der Beschwerdeführer macht geltend, dass neben dem in der Satzung festgelegten privaten Charakter dieses Elements auch die zweifache Funktion und der Gemeinschaftscharakter als Dach des Gebäudes zu berücksichtigen seien, auch wenn die Terrasse einen untrennbarer Anhang zu seinen Räumlichkeiten bildet:

    • Die Dachterrasse befindet sich im Innenhof, so dass sie nur durch das Fenster der Gemeinschaftstreppe zu erreichen ist.
    • Es kann nicht darauf gebaut werden, nichts gelagert werden und sie ist nicht begehbar.
    • Er ist lediglich dazu verpflichtet, sie zu erhalten und pünktliche und gewöhnliche Reparaturen durchzuführen, in der Satzung der Eigentümergemeinschaft sind jedoch keine außerordentlichen Ausgaben oder vollständiger Ersatz angegeben.

Schließlich argumentiert er, dass, obwohl es üblich ist die Privatsphäre der Nutzung der im Art. 396 genannten Terrassen zu erklären, enthalten in der Erklärung des konstitutiven Eigentums, dies nicht im Widerspruch zu der Tatsache steht, dass die Gemeinde für die notwendigen Reparaturen verantwortlich ist, soweit sie als Dach des Gebäudes dienen.

Der Oberste Gerichtshof weist dieses Argument zurück, weil gemäß Artikel die Beteiligung an den allgemeinen Ausgaben jedes Eigentümers seiner Gemeinschaftsquote entsprechen muss, jedoch nur für den Fall, dass es keine besondere Bestimmung einer bevorzugten Anwendung gibt.

In diesem Fall besteht eine solche Sonderregelung, sowohl in Bezug auf die Art des betreffenden Elements, als auch in Bezug auf die in der Satzung vorgesehene Verteilung der Gemeinschaftsausgaben:

    • Die Terrassen in der vertikalen Projektion der Räumlichkeiten in ihren eigenen physischen Grenzen, stellen private Elemente dar, deren entsprechende Kosten dem Eigentümer der Räumlichkeiten obliegen (Spanisches Wohneigentumsgesetz LPH Art. 9)
    • In der Satzung selbst steht klar und deutlich, dass die Kosten für die Instandsetzung der Terrassen von den Eigentümern der jeweiligen Räumlichkeiten getragen werden und daher nicht als allgemeine Last interpretiert werden können.

Da es in der Satzung über das Eigentum und der Regelung von Terrassendächern eine Sonderregelung gibt, entfällt Art. 396 des spanisches Bürgerlichen Gesetzbuches, da diese vorsieht, dass „der Wille der Beteiligten“, welcher in der Satzung zum Ausdruck gebracht wird, maßgebend ist.

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