Bauvertrag in Spanien mit Fallstricken

Bauen in Spanien und 3 typische Versäumnisse

Stand: 30.08.2021

Gleichwohl, ob Sie auf Mallorca, Teneriffa, Katalonien oder in Andalusien ein Baugrundstück erwerben, um zu bauen, die rechtlichen Regelungen sind identisch, in Bezug auf den Bauvertrag und deshalb auch die Versäumnisse, die meist zum Rechtsstreit führen. Diese können meistens vermieden werden, wenn der Bauvertrag und der Architektenvertrag klar und deutlich geregelt ist.

3 Fallstricke in der Baupraxis sind:

  1. Baupreisvereinbarung nach Baumass und nicht Festpreis
  2. Fehlende Bauversicherung / 10 Jahre Bauversicherungsschutz
  3. Fehlende Abnahmeregelung fuer die einzelnen Gewerke und die Endabnahme ohne Sicherungsrückbehalt

Erläuterung zu 1:

Der Baupreis kann als Pauschale vereinbart werden, sprich, man schuldet je nach Baufortschritt feste Beträge zzgl Mwst. Dies wird im spanischen Zivilgesetzbuch in Art.1593 CC geregelt und als sogenannter Precio a tanto alzado bezeichnet.

Wichtig ist hier die richtige vertragliche Ausgestaltung, dass jede reale Bauvolumenerhöhung vorher schriftlich als Vertragsänderung vereinbart werden muss.
Nimmt der Bauherr Volumenerhöhung des Baus stillschweigend hin, wäre er sonst zur Zahlung verpflichtet.

Erläuterung zu 2:

Die Bauversicherung (LOE) wird oftmals von Bauherrn nicht abgeschlossen, wenn sie die Immobilie nicht verkaufen möchten, sondern selbst nutzen.

Doch dies ist ein schwerwiegender Fehler, da die LOE Bauversicherung eine erleichterte Beweislast hat, da der Bauunternehmer oder auch der Architekt ohne Verschuldensnachweis bis zu 10 Jahre in Haftung genommen werden kann und stets die Versicherung in Haftung genommen werden kann, obgleich das Bauunternehmer oder der Architekt insolvent sind.

Wenn diese Versicherung nicht abgeschlossen wird, ist ein Verschulden in einem Haftungsprozess nachzuweisen und man müsste wegen mangelhafter Vertragserfüllung aus dem Bauvertrag klagen.

Zudem ermöglicht die LOE, einen Haftungsanspruch auch gegen oder für Personen, die keinen Vertrag mit dem Bauunternehmer hatten. Beispielhaft ist hier der weitere Immobilienkäufer.

TIPP für den Bauherr:

Die einjährige Versicherung nach dem LOE hat das Bauunternehmen abzuschließen, aber die 3jährige Versicherung für Baumängel, die die Bewohnbarkeit beeinträchtigen, als auch die 10 jährige Versicherung, wegen ruinösen Baumängeln, muss der Bauherr abschließen.

TIPP für Immobilienkäufer einer Neubauimmobilie:

Kontrolle der 10 Jahres Bauversicherung und sollte diese Versicherung nicht vorhanden sein, dann sind Mängel innerhalb von 6 Monaten (sehr kurzfristig) aus Kaufvertrag zu rügen, ansonsten geht dieser Gewährleistungsanspruch verloren.

Zudem kann die Versicherung vom Immobilienverkäufer verlangt werden, wenn die 10 Jahresfrist nach Baufertigstellung noch nicht abgelaufen ist.

Unabhängig hiervon ist, dass man vom Bauunternehmer im ersten Jahr nach Fertigstellung stets eine Zusatzversicherung für eine mögliche mangelhafte Bauausführung verlangen kann, oder im Vertrag vereinbart wird, dass 5% vom Gesamtbaupreis für ein Jahr zurückbehalten bleiben. Siehe oben die einjährige Bauversicherung.

TIPP Verjährung für Geschädigte

Wenn der Schaden innerhalb von 10 Jahren nach Baufertigstellung entdeckt ist, sollte sofort der Schädiger angemahnt werden. Es ist nicht verjährungsunterbrechend die Versicherung anzumahnen.

Erläuterung zu 3:

Die Bauabnahme erfolgt nicht nur nach Baufertigstellung, sondern jedes Gewerk muss abgenommen werden (certificacion de obra) und erst dann die Teilzahlung freigegeben werden. Normalerweise muss der Architekt die Teilgewerksabnahme durchführen und innerhalb von 3 Tagen als mangelfrei oder mangelhaft dem Bauherr und Bauunternehmer mitzuteilen und die Teilzahlung wird nur freigegeben, wenn mangelfrei.


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