Immobilienkauf mit Hypothek
Die Hypothek in Spanien entsteht mit der Eintragung im Grundbuch und dient zur Sicherung eines Darlehens, meist von einer Bank gegeben, um eine Immobilie in Spanien zu erwerben.
Kosten einer Hypothek in Spanien
Nach einem langjährigen Rechtsstreit hat das oberste spanische Zivilgericht im Jahre 2019 endgültig über die Kostenteilung zwischen Bank und Darlehensnehmer entschieden, bis zur Verabschiedung der Reform des Hypothekengesetzes.
Das oberste Zivilgericht hat entschieden
- Kosten des Wertgutachtens zahlt der Immobilienkäufer und Hypothekennehmer
- Dokumentensteuer muss für Hypothek die Bank bezahlen.
- Der Notar wird hälftig bezahlt
- Das Grundbuch muss die Bank bezahlen, wenngleich die Loeschung der Hypothek von dem Darlehensnehmer bezahlt werden muss.
Bei einer Hypothek von 150.000 EUR entstehen Kosten von
5300 EUR
3500 EUR Dokumentensteuer (abhängig von der Region in Spanien)
Notarkosten ca 980 EUR
Grundbuchamt ca 440 EUR
Gestoría ca 380 EUR
Die Banken erheben für die Hypothekeneröffnung meist eine Gebühr, die bis zu 2% des Hypothekendarlehens betragen kann.
Seit Inkrafttreten des neuen Hypothekengesetzes am 16. Juni 2019 müssen zukünftig alle Kosten der Hypothekenbestellung von der Bank bezahlt werden, ausgenommen das Wertgutachten über die Immobilie.
Weitere Neuheiten des Hypothekengesetzes zum Verbraucherschutz sind
Die Hypothek wird nicht mehr vorgelegt zur Unterschrift, sondern es gilt ein Stufenmodell.
I. Stufe
Angebot der Bank zur Immobilienfinanzierung (oferta vinculante)
10 Tagesfrist bis Stufe II.
Der Inhalt dieses Angebots muss die gesamte Immobilienfinanzierung beschreiben und ist europaweit standardisiert (FEIN):
Daten des Darlehensgebers (prestamista)
Daten des Kreditvermittlers
Daten des Darlehens: Kapital, EUR, Darlehensdauer (Laufzeit), Zinssatz, Gesamter Rückzahlungsbetrag, monatliche Zahlungen tabellarisch über die Gesamtlaufzeit dargestellt, vorzeitige Rückzahlung und Vorfälligkeitsentschädigung, Konsequenzen bei Vertragsnichterfüllung (Nichtzahlung etc);
Desweiteren müssen die Risiken in dem Formular FiAE aufgezeigt werden;
Der Verkauf von Nebenprodukten (Lebensversicherungen etc) mit der Hypothek ist verboten, es sei die Bank weist nach, dass sie für den Darlehensnehmer und Verbraucher günstig sind.
II. Stufe
Die zweite Stufe erfolgt nach Annahme dieses Angebots im ersten Notartermin, indem dem Darlehensnehmer die Bedingungen der Hypothek vom Notar erläutert werden. Dies ist in Art.15 des spanischen Hypothekengesetzes geregelt.
III. Stufe
Unterschrift der eigentlichen Hypothekenbestellungsurkunde zusammen mit dem Kaufvertrag über die Immobilie.
Weitere Neuheiten des Hypothekengesetzes
Gesetz 5/2019 vom 15.03.2019 (Gesetz zur spanischen Immobilienfianzierung)
Die Rückzahlung der Hypothek ist jederzeit möglich und die Vorfälligkeitsentschädigung beschränkt.
Variabler Zinssatz: 0,25% in den ersten 3 Jahren und danach 0,15%.
Fester Zinssatz: 2% in den ersten 10 Jahren und danach 1,5%.
Verzugszinsen können nicht mehr 30% betragen, wie in der Vergangenheit, sondern höchstens 3 Punkte über dem Hypothekenzinssatz
Sicherungshöhe
Banken akzeptieren bei dauerhaft Ansässigen in Spanien meist 80% der Darlehenssumme durch die Hypothek gesichert und die Banken gehen von dem niederigeren, entweder dem Schätzwert oder dem Kaufpreis aus. Die Differenz muss vom Immobilienkäufer als Einlage erbracht werden.
Bei einem Immobilienkauf von 150.000 EUR, wären es 30.000 EUR Eigenkapital, wenn der Schätzwert 150.000 EUR ergäbe.
Ist der Darlehensnehmer nicht dauerhaft ansässig in Spanien, dann werden meist nur 60% als Hypothekensicherung akzeptiert.
Hinweis zur Hypothekenlöschung
In Spanien gibt es keine Grundschuld und die Hypothek ist streng akzessorisch, dass heißt, wenn das Darlehen zurückgezahlt wird, dann ist die Hypothek zu löschen.
Doch in der Praxis sieht dies anders aus.
Die Hypothek wird zurückgezahlt und diesem Moment hat die Bank keinerlei Interesse mehr, tätig zu werden und auch im Grundbuch die Hypothek zu löschen, schließlich müssen die Löschungskosten auch vom Darlehensnehmer gezahlt werden.
Dies kann dazu führen, dass noch Jahre nach der Darlehensrückzahlung die Hypothek im Grundbuch steht und nicht gelöscht wurde. Damit ist aber ein Immobilienverkauf nicht möglich.
Besondere Schwierigkeiten entstehen, wenn der Immobilienkäufer verstirbt und die Erben nicht Bescheid wissen, ob die Hypothek gelöscht wurde, oder gar die Bank nicht mehr existiert, da sie von einer anderen Bank absorbiert wurde.
Fremdwährung Hypothek
Bei einem Immobilienkauf gelten die 4 Jahre nach Abschluss des Kaufvertrages, da ein Immobilienkauf nicht die gleiche juristische Komplexität hat als eine Fremdwährungshypothek.
Nach Art.1301 CC (spanisches Zivilgesetzbuch) gilt:
Bei Täuschung (Quadratmeter, Baumangelfreiheit, etc) oder Drohung mit Gewalt, gilt die 4jährige Verjährungsfrist, innerhalb dieser der Kaufvertrag angefochten werden muss, wenn die Täuschung oder Drohung endet.
Hinweis für den Immobilienkäufer in Spanien
In keinem Falle darf eine Immobilie gekauft werden, die eine Hypothekenlast im Grundbuch aufweist, da diese im Zweifel besteht, und der Immobilienkäufer mit der Immobilie für die Hypothekenschuld haftet.
Tipp
Nutzen Sie unseren Service mit unserem Immobilienkaufservicepaket, und Rechtssicherheit beim Immobilienkauf in Spanien, indem wir eine vollständige Lastenkontrolle durchführen, so dass Hypotheken vor dem Verkauf an den Käufer ordentlich gelöscht werden und für das Löschungsverfahren ausreichende Gelder vom Kaufpreis der Immobilie zurückbehalten werden.
Bei Streitigkeiten mit Banken zum spanischen Hypothekengesetz stehen wir Ihnen als Rechtsanwälte in deutscher Sprache in Spanien zur Seite.
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