Kaufvertrag Spanien – Vertragstypen – Tipps und Risiken
Spanischer Immobilienkauf, Kauf von Wirtschaftsgütern (Kraftfahrzeuge, Schiffe, Flugzeuge, industrielle Fertigungsanlagen)
Der Kaufvertrag in Spanien kann auch in privatschriftlicher Form, ohne zum Notar zu gehen einen Verkauf einer Immobilie ermöglichen und sogar zur Eigentumsübertragung.
Tipp
Unterschreiben Sie als Verkäufer keinen Kaufvertrag über eine Immobilie, wenn Sie nicht den vollständigen Kaufpreis erhalten haben, sonst kann es zum Verlust Ihres Eigentums an der Immobilie führen, ohne dass Sie den Kaufpreis erhalten.
Als besondere Formen, werden von Maklern in Spanien oftmals Vorverträge genutzt, die aus Maklersicht den einzigen Zweck verfolgen, den Käufer schnell zu binden.
Vorverträge können sein:
Optionsvertrag – dieser Vertrag wird genutzt und ist auch gleichermassen risikobehaftet für den Immobilienkäufer, da er Geld für ein Optionsrecht auf Kauf der Immobilie erhält, aber keinen wirklichen Geldanspruch.
Kaufversprechen (promesa) ist einem Letter of intent vergleichbar, und hier sollte der Käufer nicht mehr als 3.000 EUR Anzahlung leisten, da es schliesslich wie eine Reservierung ist.
Tipp:
Obgleich es sich nur um ein Kaufversprechen handelt, hat die Rechtsprechung in Einzelfällen sogar den Käufer zum vollständigen Kauf verurteilt, bzw dessen Willenserklärung durch Urteil ersetzt.
Deshalb ist dem promesa Vertrag stets vorzuziehen, dass ein ordentlicher Vertrag erstellt wird, der sich als Kaufvertrag mit Reuegeldklausel (arras) bezeichnet, da dort alle Vertragsbestandteile eines vollständigen Kaufes bezeichnet sein müssen und der Rücktritt von Käufer zum Verlust der Anzahlung führt.
Besondere Vertragsarten:
- Immobilienleasing
- Leibrentenverträge zum Immobilienkauf
- Tausch Grundstück gegen Apartment im Neubau (permuta)
- Der Immobilienverkäufer schuldet dem Käufer eine Geldsumme, die durch Übereignung der Immobilie getilgt wird.
- Kaufvertrag mit Eigentumsvorbehalt über Wirtschaftsgüter
Während der Kaufvertrag mit Eigentumsvorbehalt bei Immobiliengeschäften praktisch nicht vorkommt, da der Verkäufer meist den Kaufpreis sofort erhalten möchte und der Immobilienkäufer in Spanien mit einer Hypothek finanzieren kann, kommt der Kauf von Wirtschaftsgütern und damit beweglichen Sachen unter Eigentumsvorbehalt häufig vor.
In Spanien ist der Eigentumsvorbehaltskauf gesetzlich nicht geregelt, lediglich in der Region Navarra gibt es eine lokale Regelung.
Dies führt dazu, dass die Kaufverträge mit Eigentumsvorbehalt stets inhaltlich umfangreich zu gestalten sind, da Vertragslücken nicht durch gesetzliche Regelungen ersetzt werden können.
Tipp:
Ein Kaufvertrag unter Eigentumsvorbehalt ist in Spanien nur wirksam, wenn dieser in das Register für bewegliche Güter eingetragen ist.
Bei einem Immobilienkauf als auch bei einem Kauf von beweglichen wirtschaftlichen Gütern, kann man in der Praxis oftmals finden:
- Compraventa con pacto retro – Immobilienverkauf mit Rückkaufsrecht oder es wird ein Wirtschaftsgut verkauft und es besteht ein Rückkaufsrecht oder Mietrecht (Lease back)
- Pacto comisorio: Zu beachten ist, dass die spanische Rechtsprechung der Verkauf einer Immobilie oder eines Wirtschaftsgutes in beweglicher Form meist als problematisch einstuft, wenn der Verkauf nur stattfindet, um ein Darlehen zu sichern.Hier wird in der Rechtsprechung ein Scheingeschäft angenommen.
Service:
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