Immobilienkauf Spanien Vorkaufsrecht

Vorkaufsrechte bestehen in Spanien aufgrund gesetzlicher Regelung oder vertraglicher Vereinbarung. Diese sind ohne Rechtskenntnisse für den Immobilienkäufer nicht ersichtlich, haben aber schwerwiegende Folgen. Der Vorkaufsberechtigte kann die Immobilie zum Eigentum erwerben, der Käufer erhält den Kaufpreis vom Vorkaufsberechtigten zurück. Ein Schnäppchen Immobilienkauf in Spanien könnte an einem Vorkaufsrecht scheitern.
Die vertraglichen vereinbarten Vorkaufsrechte müssen im Grundbuch eingetragen sein, sonst sind Sie gegenüber dem Käufer nicht wirksam.

Gefährlicher sind die gesetzlichen Vorkaufsrechte, die nur ein Rechtsanwalt im spanischen Immobilienrecht tätig, kennt.

Gesetzliche Vorkaufsrechte können sein:

– zwischen Immobilienmiteigentümern

-Nachbarn – hierzu erging das aktuelle Urteil vom April 2016. Das oberste spanische Zivilgericht hat ein Urteil der Vorinstanzen aufgelöst, da alleine das Nachbarverhältnis nicht ausreicht, um ein Vorkaufsrecht zu begründen, sondern die Immobilie darf nicht teilbar sein und im Grundbuch als einheitliche Liegenschaft (finca) eingetragen sein.

-Miterben

-Mieter

-Pächter (auch bei Fruchtpacht)

– vom spanischen Staat, Gemeinden, etc

Voraussetzung für die Ausübung des Vorkaufsrechtes (sogenanntes retracto legal) ist, dass ein Kaufvertrag wirksam geschlossen wurde und dass die Frist eingehalten wird. In der Regel sind es 9 Kalendertage nach Mitteilung an den Vorkaufsberechtigten oder nach Eintragung im spanischen Grundbuch. Diese Frist kann aufgrund des Rechtsgrundes variieren.

Immobilienkauf Spanien Vorkaufsrecht – Hinweis

Sie sollten keinesfalls Erbschaftsanteile erwerben, ohne rechtliche Beratung, da hier in der Regel Vorkaufsrechte bestehen, um die Gemeinschaft vor Fremden zu schützen.

In der Praxis häufig ist, dass der Mieter der Immobilie ein Vorkaufsrecht hat. Besonders zu beachten ist hier, dass die Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechtes erst beginnt, wenn der Mieter über den Verkauf benachrichtigt wurde.

Der Mieter muss zur Ausübung des Vorkaufsrechtes, den gesamten Kaufpreis zahlen, und der Mieter hat 30 Tage Zeit, um sein Vorkaufsrecht auszuüben.

Sobald eine Immobilie vermietet ist, ist für Immobilienkäufer ein Anwalt aufzusuchen, da die Vorkaufsrechte und der bestehende Mietvertrag geprüft werden muss, ob dieser kündbar ist. Desweiteren ist der Mieter schnellstmöglich vom Verkauf in Kenntnis zu setzen, um die 30 Tagefrist in Gang zu setzen, am 31.Tag hat der Mieter sein Vorkaufsrecht über die konkrete Immobilie verloren.

Ein weiterer Anwendungsfall ist, dass 2 Eigentümer eine spanische Immobilie im Eigentum haben, sogenanntes Miteigentum. Hier gilt die 9 Tage Frist nach Kenntnis des Immobilienverkaufes.

Immobilienkauf Spanien – Servicepaket

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