Besonderheiten beim Immobilienkauf in Ibiza, Mallorca, Menorca
RA D.Luickhardt und sein Legalium Team betreuen Sie bei Ihrem Immobilienkauf auf Ibiza, Mallorca und Menorca, so dass Sie mit Rechtssicherheit und Lastenfreiheit erwerben.
RA D.Luickhardt, mit Doppelzulassung als Rechtsanwalt für Immobilienrecht in Spanien und Deutschland und mit den Kanzleivertretungen in Spanien und Deutschland, berät Sie mit deutscher Zügigkeit und Pünktlichkeit.
Besonderheiten beim Immobilienkauf auf Mallorca, Ibiza, Menorca und anderen Balearen Inseln sind vor allen Dingen deshalb zu beachten, da das neue Wohnungsgesetz – ley de viviendas – das bis zur Enteignung zu Sozialzwecken, bis hin zur verpflichtenden Bewohnbarkeitsbescheinigung (cedula de habitabilidad) wesentliche Neuheiten in Kraft gesetzt hat.
Steuer Sparen beim Immobilienkauf auf Mallorca
Beim Kauf der Immobilie für den Erstwohnsitz werden nur 5% Grunderwerbssteuer bei einem Kaufpreis von bis zu 200.000,00 EUR berechnet.
Steuer Sparen für Unternehmen
Wenn eine spanische Gesellschaft (S.L.) eine Wohnung aus zweiter Hand verkauft, dann kann sie die Grunderwerbssteuer umgehen, wenn sie auf die Mehrwertsteuerfreistellung verzichtet.
Die Steuerbehörde auf Mallorca erhält nur die Grunderwerbssteuer, aber nicht die Mehrwertsteuer, die dem spanischen Staat zusteht. Deshalb wurde der Anreiz geschaffen, nur 4% Grunderwerbbssteuer zahlen zu müssen, wenn man nicht auf die Mehrwertsteuer ausweicht.
Desweiteren ist das Balearen Zivilrecht gemäss dem Gesetz 79/1990 zu beachten, welches im Besonderen auf Mallorca, Ibiza, Formentara und Menorca gilt und Bereiche wie Güterstand zwischen Ehepartnern Schenkungen und Erbrecht für die Balearen regelt.
Für Mallorca, Ibiza etc wird in Art.85 das besondere Wohnrecht als Besonderheit für das spanische Immobilienrecht geregelt.
Im folgenden erläutern wir einen typischen Kaufvertrag über eine Immobilie auf Mallorca, Ibiza, etc, der durch unsere Kanzlei im Einzelfall für unseren Mandanten, sei es den Immobilienverkäufer auf Mallorca, Ibiza oder den Immobilienkäufer auf Ibiza, Menorca, Formentera zu seinen Gunsten gestaltet wird.
Wir beraten auf deutsch und sorgen für die Erstellung eines zweisprachigen Vorkaufvertrages auf deutschh und spanisch für den Immobilienkauf auf Ibiza, Mallorca.
Kaufvertrag Immobilienkauf Mallorca, Ibiza (compraventa de inmueble)
En ………… a …………………………………………………………………………………………
REUNIDOS Parteiangabe
De una parte: D. …………, mayor de edad, casado con Dña. ………… (compradores), vecinos de …………, con domicilio en …………, nº ……, y provistos de DNI números ………… y …………, respectivamente.
Y de otra parte: D. …………, mayor de edad, casado con Dña. ………… (vendedores), vecinos de …………, con domicilio en …………, nº ……, y provistos de DNI números ………… y …………,
respectivamente.
INTERVIENEN en su propio nombre y derecho; tienen ambas partes plena capacidad para el otorgamiento de este contrato, lo que mutuamente se reconocen.
EXPONEN Darlegung der Daten – in diesem Falle ein Wohnungskauf – in unserem Immobilienkaufservicepaket ist vollständige Lastenkontrolle und die Grundbuchabfrage enthalten. Im Gegensatz zum Notar prüfen wir auch steuerliche Vormerkungen, Gemeindeschulden, Hypothekenlasten etc
I.- Que D. ………… y Dña. ………… son dueños en pleno dominio del Piso ……, de la finca número ……, de la calle ………… de …………, cuya descripción registral es la siguiente:
«…………………………………………………………………………………………………………»
Cuota de participación: ………… %.
A esta vivienda le es anejo como privativo el «…..» (trastero, garaje, etc.).
II.- Fue adquirida por los vendedores el día …………, ante el notario de …………, D. …………, bajo el número …… de su protocolo.
Se encuentra inscrita la finca en el Registro de la Propiedad de …………, número ……, al tomo ……, libro ……, folio ……, finca número ……, inscripción ……ª.
Se encuentra actualmente gravado con una hipoteca otorgada por …………, cuyo principal pendiente de pago al día de hoy asciende a la cantidad de ………… euros. Asimismo, como aplazamiento de pago efectuado con la entidad vendedora «…………», existe una condición resolutoria pendiente de cancelación.
A los efectos de cálculo del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía), los vendedores entregan en este acto a los compradores copia del recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles, en el que consta la referencia y el valor catastral.
III.- Que estando interesados D. ………… y Dña. ………… en la adquisición de la referida finca, lo llevan a efecto mediante este contrato y a tenor de las siguientes:
ESTIPULACIONES – Bedingungen des Kaufvertrages zum Immobilienkauf Mallorca, Ibiza, Formentera, Menorca
Primera.- wichtigste Vertragsklausel der Verkauf und die Übereignung. Im Gegensatz zum deutschen Immobilienrecht findet im spanischen Immobilienrecht der Eigentumsübergang schon bei Unterschrift der notariellen Kaufurkunde und nicht erst durch Auflassung und Grundbucheintragung statt..- D. ………… y Dña. …………, propietarios del piso descrito en el expositivo I de este contrato, venden el mismo a D. ………… y Dña. ………… quienes compran como cuerpo cierto, en el precio y condiciones que se reflejan en este contrato.
Segunda.- Kaufpreis- da das Eigentum bei Unterschrift der notariellen Kaufurkunde uebergeht, ist beim Notartermin auch der vollstaendige Kaufpreis zu zahlen, in der Regel mit einem spanischen Bankscheck, hier ist besondere Vorsicht geboten. El precio que se fija para la transmisión es de ………… € (………… euros), cuyo pago se realizará de la siguiente forma:
– ………… € (………… euros) que los compradores entregan en este acto a los vendedores como parte del pago del precio de la compraventa con cheque bancario. La firma del presente documento es recibo suficiente de dicha entrega.
Optional Teilzahlungsklausel als Ausnahme mit späterer Hypothekenerstellung:
– ………… € (………… euros) que los compradores entregarán a los vendedores el día …………
– ………… € (………… euros) que se entregarán a los vendedores en la fecha del otorgamiento de la escritura de compraventa, mediante la obtención de un crédito hipotecario ante la entidad que los compradores estimen pertinente, por lo que el pago lo efectuará directamente la entidad bancaria a los propios vendedores.
Tercera.- Die Käufer haben stets das Recht den Notar zu wählen, wobei RA D.Luickhardt stets mit seinem Hausnotar auf Mallorca, oder Ibiza arbeitet. Eine Anreise des Immobilienkäufers oder auch Immobilienverkäufers ist nicht erforderlich da Herr RA D.Luickhardt mit notarieller Anwaltsvollmacht tätig wird.
Los compradores tendrán derecho a elegir notario y fecha para la escrituración de la presente compraventa, en virtud de lo que la propia entidad bancaria les imponga, si bien antes del día …………
Optional: Löschungsverlangen Hypothek:
Bei Hypotheken ist Vorsicht geboten, und die Löschung muss beim Notartermin und Unterzeichnung der notariellen Kaufurkunde erfolgen. Für die nachfolgende Grunbuchlöschung der Hypothek muss ein Einbehalt vom Kaufpreis erfolgen. RA D. Luickhardt sorgt hierfür.
A tal fin la parte vendedora se compromete a otorgar las correspondientes escrituras de cancelación del préstamo hipotecario y condición resolutoria que gravan la finca 15 días antes de dicha fecha.
En el supuesto de que …… días antes de la fecha de escrituración no hubiera sido posible justificar ante los compradores la inscripción en el Registro de la Propiedad de la cancelación de la hipoteca y la condición resolutoria que tiene el piso, y ello fuera motivo de retraso en el otorgamiento del préstamo hipotecario que tienen previsto solicitar los compradores, el plazo estipulado en la cláusula tercera será ampliado hasta …… días más a contar desde el momento en que sea posible la justificación de la inscripción registral de las referidas cancelaciones.
Cuarta.- Nebenkosten Immobilienkauf Mallorca, Ibiza:
Kostenklausel: Hier gibt es verschiedenste Varianten, von der Kostenteilung zwischen Verkäufer und Käufer der Immobilie auf Ibiza gemäss dem spanischen Immobilienrecht und Zivilgesetzbuch oder dass der Käufer alle Kosten des Notars übernimmt.
Auf den Balearen, Mallorca, Ibiza betragen die Nebenkosten:
8-11 % Grunderwerbssteuer je nach Kaufpreishöehe und wenn es sich um keinen Neubau, sondern Kauf aus zweiter Hand handelt.
Notar, Grundbuch abhängig vom Kaufpreis in der Regel ca 1200 Euro.
Die gemeindliche Wertzuwachssteuer – plusvalia wird in der Regel vom Verkäufer der Immobilie bezahlt, wenngleich im folgenden auch eine Abweichung vereinbart werden kann.
Todos los gastos que se originen con motivo del otorgamiento de la escritura de compraventa serán por cuenta de los compradores, incluido el arbitrio sobre el incremento del valor de los terrenos.
Quinta.- Lastenfreiheitsklausel.
La parte vendedora declara que en este momento el piso que se transmite no tiene ningún tipo de carga o gravamen diferente a los expresados en el expositivo II de este contrato. Asimismo se compromete a que, el día del otorgamiento de la escritura pública, no exista carga ni gravamen sobre el derecho que se transmite, ni tampoco deuda u obligación con respecto a la comunidad de propietarios o cualquier ente público.
Sexta.- Schadensersatzklausel bei Nichterfüllung des Kaufvertrages
En el supuesto de que por causas imputables directamente a la parte compradora no pudiera efectuarse la escritura pública en el plazo previsto, los vendedores comunicarán a los compradores la resolución de la presente compraventa, reteniendo como indemnización el importe que se hubiera satisfecho a la fecha prevista para la escritura.
Séptima.- Umstrittene Kenntnisklausel der Satzung der Wohnungseigentumsgemeinschaft
RA D.Luickhardt prüeft stets die Satzung und die letzten Hauptversammlungsprotokolle – Schulden, Sonderumlagen, Nutzungsbeschränkungen etc.
La parte compradora declara conocer bien y fielmente el contenido de los estatutos por los que se rige la comunidad de propietarios a la que pertenece el piso objeto de la transmisión, comprometiéndose a observarlos en todo lo que la ley permite y no prohíba, abonando puntualmente todos los gastos que fije la comunidad de propietarios. Dichos gastos serán por cuenta de la parte vendedora, hasta tanto se efectúe la entrega de llaves, que se llevará a cabo en el acto del otorgamiento de la escritura pública.
Octava.- Verfügungsverbot des Käufers vor der Unterschrift der notariellen Kaufurkunde
La parte compradora no podrá vender, ceder, gravar ni hipotecar el piso objeto de la transmisión, hasta tanto no se haya efectuado la escritura notarial de compraventa.
Novena.- Klausel für den Zugang des Schätzers bei Hypothekenbestellung
Como quiera que parte del pago de la compraventa se efectúa mediante la obtención de un crédito hipotecario, los vendedores se comprometen a facilitar la entrada a su vivienda a la persona que el banco remita para su tasación, así como a facilitar los documentos que sean precisos para la tramitación del expediente de préstamo.
Décima.- Bleiberecht des Verkäufers
der Immobilie auf Ibiza nach der notariellen Beurkundung, besonders streitanfällig in der Praxis und damit ist die Klausel von RA D.Luickhardt im Einzelfall zu gestalten, bis hin zu Sicherungsrückbehalten vom Kaufpreis:
Sin perjuicio de formalizarse la entrega de llaves y la posesión del piso el día de la formalización de la escritura de compraventa, la parte compradora permitirá que los vendedores retiren los muebles y enseres en un plazo no superior a …… días de dicha fecha, sin que ello suponga en ningún caso derecho de ocupación o de arrendamiento alguno por parte de los vendedores.
Undécima.- Gerichtstandsklausel am Lageort der Immobilie Mallorca, Ibiza etc
Con renuncia al fuero que pudiera corresponderles, ambas partes contratantes, se someten a la jurisdicción de los juzgados y tribunales de …………, para la resolución de cualquier litigio que la interpretación o ejecución del presente contrato pudiera originar.
En prueba de conformidad lo firman por duplicado y a un solo efecto en el lugar y fecha indicados en el encabezamiento.
LOS VENDEDORES LOS COMPRADORES
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Immobilienkauf Mallorca Kaufvertrag;
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