Sales Lease Back Immobilienkauf in Spanien

D.Luickhardt, berät und betreut den Investor und Immobilienkäufer, als den Verkäufer als Steuerberater und Rechtsanwalt für Immobilienrecht in Spanien, Immobilienkauf Mallorca, Teneriffa, Gran Canaria und berät zu Sales and Lease Back

Stand: 14.02.2022

Was ist Sales and Lease back im Immobiliensektor?

Es ist eine Zusammensetzung von zwei Rechtsgeschaeften

  • Immobilienkauf
  • Rückvermietung an den Immobilienverkäufer

In der Praxis häufig bei Geschäftslokalen in Palma de Mallorca, auch Apartmentanlagen auf Teneriffa oder Gran Canaria werden verkauft und dann zum Betrieb wieder angepachtet.

Im Hosteleriesektor, belastet durch die Covid Krise, kann sich ein Restauranteigentümer auf diese Weise liquide Mittel besorgen, und seinen Geschäftsbetrieb fortführen, ohne eine Finanzierung durch eine Bank suchen zu müssen.

Typische Vertragsmerkmale

Typische Vertragsmerkmale für den Immobilienkaufvertrag beim Sales and Lease back:

  • marktgerechter Kaufpreis, seit dem 1.1.2022 mindestens der Referenzwert.
  • lastenfreier Verkauf ohne Hypotheken und Belastungen von Steuerbehoerde oder Gemeinden (frei von sogenannten Embargos)
  • Vollzahlung des Kaufpreises beim Notartermin.

Sonderklauseln

Sonderklauseln können sein, dass dem Immobilienverkäufer ein zeitlich begrenztes Verbot anderweitig zu verkaufen, auferlegt wird, oder er ein Rückkaufsrecht erhält oder Vorkaufsrecht, wenn der Immobilienkäufer an Dritte verkaufen solle.Mit dem Kaufvertrag über die Immobilie wird gleichzeitig ein Mietvertrag geschlossen, zwischen Verkäufer und Käufer der Immobilie.

 

Wesentliche Bestandteile des Mietvertrages

  • Laufzeiten von mindestens 10 Jahren, verpflichtend für beide Vertragsparteien, mit Vertragsstrafen bei Nichterfüllung
  • Marktmiete mit monatlicher Mietzahlung oder Quartalszahlungen
  • Auslagen zu Lasten des Mieters, nach dem Prinzip „triple neto“
  • der Mieter muss die Betriebslizenzen auf eigene Verantwortung erlangen
  • der Mieter hat die vollständigen Instandhaltungskosten mit Ausnahme der Renovierungsmassnahmen an Fassade und Gebäudestruktur.
  • Kaution: 2 Monatsmieten
  • Der Vermieter kann den Vertrag abtreten und der Mieter kann untervermieten.
  • Vorkaufsrecht für den Mieter
  • oder Rückkaufoption mit dem mindest Regelungsinhalt.a. Mietdauer = Optionsdauerb. Kaufpreisfixierungc. Grundbucheintragung der Kaufoption unter Beachtung der Grunderwerbssteuerpflicht
  • Verzicht des Mieters auf den Schadensersatz nach Art.34 LAU

 

Die Merkmale sind nicht abschliessend und jeder Einzelfall bedarf einer gründlichen Beratung, um die Bedürfnisse der Vertragsparteien in den beiden Vertragswerken umsetzen zu können, und zwar langfristig bei Vertragslaufzeiten von bis zu 30 Jahren.

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