Spanisches Mietrecht im Jahre 2021

Spanischer Mietvertrag aus Vermietersicht

Aktuell 16.11.2020

Die langfristige Wohnungsvermietung wird in Zeiten von der Corona Krise häufig genutzt, um den Einnahmenausfall wegen fehlenden Touristen in Spanien auszugleichen.

Die Solvenz des Mieters ist zu prüfen und der Mietvertrag muss vermieterfreundlich ausgestaltet werden, da einmal den Besitz an den Mieter übergeben, eine Räumung nur noch gerichtlich möglich ist und der Mieter sozialen Schutz in Spanien genießt.

Was muss ein Vermieter beachten, wenn er eine Wohnung dauerhaft in Spanien vermietet?

  • Der Vermieter muss über eine Bewohnbarkeitsbescheinigung verfügen, wenn die Wohnung in Katalonien (Barcelona, Sitges) oder Mallorca gelegen ist, aber nicht auf Teneriffa oder Gran Canaria.
  • Der Energiepass muss in ganz Spanien vorliegen.
  • Ein Übergabeprotokoll mit Fotos ist jedem Mietvertrag beizulegen.
    •  Der Mieter muss eine alternative Anschrift zur gemieteten Wohnung angeben.

    • Mietdauer: Zu beachten ist, dass der Mieter ein 5 jaehrige Kuendigungsschutzzeit hat, wenn der Vermieter eine natuerliche Person ist, und bei einer juristischen Person (SL), sogar 7 Jahre.

Merke

Kauf bricht nicht Miete, sprich im Mietvertrag, der länger als 5/7 Jahre läuft, ist aber das Mietvertragsende bei Verkauf aufzunehmen, so dass der Käufer der Immobilie nur diesen Zeitraum bzw. den Restzeitraum den Mietvertrag dulden muss.

Der Mieter muss zumindest 6 Monate in der Wohnung bleiben und man kann ihm gegen Entschädigung von einer Monatsmiete das Rücktrittsrecht wirtschaftlich erschweren, da schließlich der Vermieter 5/7 Jahre an den Mietvertrag gebunden ist.

Fristen

Kündigungsfrist für den Mieter: 30 Tage.
Mitteilung der Nichtverlängerung: 2 Monate
Mitteilung der Nichtverlängerung für den Vermieter: 4 Monate

Tipp

Die 4 Monatsfrist ist ernst zu nehmen, da sonst automatisch der Mietvertrag um ein weiteres Jahr verlängert wird, bis maximal 3 Jahre.

NEU ist, dass der Vermieter nach einem Jahr Mietvertragslaufzeit ein Sonderkündigungsrecht wegen Eigenbedarf hat.
 Zu beachten: die 2 monatige Kündigungsfrist. Dies gilt nicht für juristische Personen: Art.9 LAU (spanisches Mietgesetz)

Tipp

Mietvertragsbeendigung bei Tod des Mieters ist in den Mietvertrag aufzunehmen, im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten, nach Art.16 LAU, da hier der soziale Schutz des Mieters und seiner Angehörigen greift.

Mietzahlung


Beispiel: Zum Monatsanfang bis zum 5. des Monats im Voraus monatliche Mietzahlung im Vertrag zu verankern

Wichtig

jährliche Mietanpassung nach IPC ist im Mietvertrag zu nennen, ansonsten gibt es kein Recht zur Mieterhöhung.

Es ist der Monat zu benennen, in dem die Mieterhöhung stattfindet, der sogenannte Referenzmonat und die Mieterhöhung ist schriftlich mitzuteilen.

Tipp

Nebenkosten (Grundsteuer, WEG Umlage etc.) sind vom Mieter zu zahlen, wenn in dem spanischen Mietvertrag ausdrücklich vereinbart. Ebenso können Renovierungen dem Mieter aufgebürdet werden, aber dann muss die Miete damit verrechnet werden.

Merke

Man kann vereinbaren, dass schon nach das Ausbleiben einer Mietzahlung, zur Kündigung des Vertrages und zur Räumungsklage ausreicht.

Nebenpflichten

Können dem Mieter auferlegt werden, wie zum Beispiel der Abschluss einer Hausratsversicherung, Wasser, Feuerschaden etc
Weitere Nebenpflichten:

Weitere Nebenpflichten:

  • Verbot der Untervermietung
  • Verbot der Abmeldung von Strom und Wasser bei Auszug, mit Vertragsstrafe von 800 EUR
  • Verzicht auf das Vorkaufsrecht des Mieters
  • Vertragsbeendigung durch Tod des Mieters
  • Schönheitsreparaturen können dem Mieter aufgebürdet werden
  • Verbot von Umbauten durch den Mieter, es sei denn, der Vermieter hat zugestimmt.
  • Rückgabe der Immobilie durch den Mieter nach Beendigung der vertraglichen Laufzeit im Gleichen Zustand wie empfangen.

Tipp

Es kann eine Vertragsstrafe der doppelten Tagesmiete vereinbart werden, wenn der Mieter nicht freiwillig räumt.

Rückgabe der Kaution

Der Vermieter hat 30 Tage Zeit, die Wohnung zu kontrollieren, bevor er die Kaution zurückzahlt.

Merke

In den verschiedenen Regionen Spaniens besteht die Pflicht des Vermieters, die Mietkaution bei der Behörde zu hinterlegen. Auf Teneriffa, Gran Canaria ist dies im Gesetz 2/2014 geregelt und bei Wohnungsvermietung ist eine Monatsmiete zu hinterlegen.  Auf Mallorca, Ibiza und den anderen Balearischen Inseln ist ebenso die Mietkaution zu hinterlegen, mit dem Formular F1.

Zustellung sollte stets per email vereinbart werden;

Gerichtsstand

Lageort der Immobilie: Eine Räumungsklage, die auch mit einer Zahlungsklage auf den Mietrückstand verbunden werden kann, ist am spanischen Gericht einzureichen, wo die Immobilie gelegen ist.

Tipp Verjährung

Sollte nur der Mietrückstand eingeklagt werden, dann besteht eine 5 jährige Verjährungsfrist.

Klage Spanien

  • Der Vermieter hat folgende gerichtliche Klagemöglichkeiten in Spanien:
  • Zahlungsforderung – Mahnverfahren
  • Zahlungsklage vor dem Gericht im mündlichen Expressverfahren (juicio verbal)
  • Zahlungsklage verbunden mit Räumungsklage im Expressverfahren (juicio verbal)
  • Klage auf Rückbau, Unterlassung von störenden Handlungen (Ruhestörung) etc.: Bis 6.000 EUR Streitwert im Schnellverfahren und ab 6.000 EUR im ordentlichen gerichtlichen Verfahren.

UNSER SERVICE Legalium, RA D.Luickhardt (Rechtsanwalt mit Doppelzulassung in Deutschland und Spanien):

Wir vertreten Sie vor allen spanischen Gerichten bei Mietsachen und betreuen Sie in deutscher Sprache.

Anwendbares Recht

Es ist das spanische Recht anzuwenden, wenn die Immobilie in Spanien belegen ist; (Europäischer Gerichtshof mit Urteil vom 19.12.2019)
Mietverträge nach deutschem Recht über eine spanische Immobilie sind rechtswidrig.

Versteuerung des Mietvertrages mit der sogenannten ITP Steuer

In der Regel findet die Staatliche Steuertabelle Anwendung und die Berechnungsgrundlage ist eine Jahresmiete x Vertragslaufzeit.

Bei einer Vertragslaufzeit von einem Jahr mit einer Jahresmiete von 9.600 EUR, müsste man 9600x 0,024040/6.01= 38,40 EUR Steuern bezahlen.


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