Spanisches Immobilienrecht

Grundbucheintragung

Stand: 28.09.2022

Grundbucheintragung Immobilie Spanien mit dem Verfahren der „doppelten oeffentlichen Urkunde“ – mit dem Ziel Rechtssicherheit beim Grundstückskauf in Spanien zu erlangen.

Heutzutage ist Voraussetzung für jeden Immobilienkauf, dass ein Grundstück im Grundbuch eingetragen ist, als auch nach einer Bebauung, auch das Gebäude in das Grundbuch eingetragen ist.

Noch immer ist man heutzutage von diesem gesetzlichen Idealfall entfernt, was auf Kosten der Rechtssicherheit beim Immobilienkauf zu Lasten der Käufer geht, da der Käufer mit dem Grundbuchauszug, basierend auf dem Grundbucheintrag, nicht nur den Eigentümer ermitteln kann, sondern auch die Lastenfreiheit  und die Grundstücksgrösse und der Grenzverlauf.

Desweiteren kann der Immobilienkäufer nur eine Hypothekenfinanzierung erlangen, wenn das Grundstück mit Gebäude im Grundbuch eingetragen ist.

Der Gesetzgeber hat für die Eintragung im Grundbuch verschiedene Verfahren vorgesehen, von der gerichtlichen Durchführung bei Widersprüchen von Nachbarn (expediente de dominio) bis hin zum beliebten Eintragungsverfahren nach Art.205 LH, in dem zwei notarielle Urkunden, in der Regel Kaufurkunden für die Eintragung ausreichend sind.

Doch diese einfache Handhabung hat gesetzliche Hindernisse, die oft verkannt werden, da die gesetzliche Norm des Art.205 LH nicht gründlich gelesen wird. Zudem ist der Art.298 der Verordnung zu beachten.

Voraussetzungen des Art.205 LH

 Grundstück mit oder ohne Gebäude mit der Katasterbeschreibung, die mit der Realitaet uebereinstimmt.

  • Negativtestat des Grundbuchamtes, dass das Grundstück nicht auf andere Eigentümer eingetragen ist und Grenzverläufe nicht mit Angrenzergrundstücken kollidieren. Desweiteren keine Überschneidung mit öffentlich geschützten Grundstücken (Bsp Küstenschutzgesetz)
  • Öffentliche VorUrkunde (Eigentumsübertragungsurkunden, HINWEIS: nicht Auflösung von Gemeinschaften, oder instrumentale Urkunden, um 2. Urkunden künstlich zu generieren)
  • Die öffentliche Urkunde des EIGENTUMSERWERBS muss mindestens ein Jahr vor der zweiten Urkunde des Verkaufes erstellt sein und Identität der Grundstücke gegeben sein.

Wenn das Grundbuchamt die Grundbucheintragung vollzieht, wird 2 Jahre lang die Gutglaubenswirkung ausgesetzt, so dass Nachbarn oder Dritte die Möglichkeit haben, mögliche vorrangige Rechte geltend zu machen und dritte Erwerber sich nicht auf die Grundbucheintragung und den guten Glauben verlassen können.

 

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