Haftung Baumangel Spanien 2023

RA D.Luickhardt informiert zum Haftungsrecht beim Immobilienkauf in Spanien – verdeckte Baumangel beim Immobilienkauf

Stand 06.03.2023

Bevor man eine Immobilie  in Spanien erwirbt, ist eine rechtliche Kontrolle durchzuführen, unser Hausarchitekt führt eine Baumangelkontrolle durch.

Nutzen Sie unser Servicepaket der Vollabwicklung Ihres Immobilienkaufes in Spanien, Mallorca, Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura, Katalonien, Valencia und Andalusien.

Verdeckter Baumangel im spanischen Immobilienkaufrecht:

Nach dem Immobilienkauf auftretende „verdeckte“ Baumaengel können nur innerhalb von 6 Monaten nach dem notariellen Kauftermin  und  der Inbesitznahme der Immobilie in Spanien gerichtlich geltend gemacht werden.

Wird die Klage auf Schadensbehebung nach 9 Monaten eingereicht, obgleich der Schaden dann erst ersichtlich wurde, ist die Klage verspätet.

Die Voraussetzungen eine Gewährleistung und Reparatur in Spanien zu erlangen, sind:

  • es handelt sich um einen verdeckten Baumangel;
  • der Baumangel bestand beim Notartermin/Inbesitznahme
  • der Baumangel ist schwerwiegend; Schwerwiegend ist ein Baumangel, wenn die Immobilie nicht mehr bewohnbar ist, oder teilweise nicht mehr bewohnbar ist.

Beispiel

Eine Immobilie  hat 3 Zimmer und in einem Zimmer ist die Decke durchnässt, da das Dach an dieser Stelle defekt ist und das Dach durch die bestehende Zwischendecke nicht sichtbar war.

In diesem Falle ging die Klage verloren, da es erst 9 Monate nach dem Notartermin regnete und damit die 6 Monatsfrist für die Klageeinreichung schon verstrichen war.

TIPP:

Wenn der Schaden erst nach 9 Monaten auftritt, dann müsste  eine Nichterfüllung des Kaufvertrages geltend gemacht werden und diese Klage kann bis zu 5 Jahren nach dem Notartermin eingereicht werden. Es gilt dann nicht die 6 Monatsverjährung.Wenn die Schadensersatzklage innerhalb von 6 Monaten eingereicht worden wäre, dann kann Schadensersatz in Höhe der Reparatur verlangt werden.Nur wenn der Verkäufer von dem Schaden Kenntnis hatte, kann auch weitergehender Schadensersatz, wie Mietausfall etc geltend gemacht werden.

Würden alle 3 Zimmer der Immobilie unbewohnbar sein, dann könnte auch der gesamte Kauf der Immobilie rückabgewickelt werden  und der Verkäufer muss den Kaufpreis und alle Nebenkosten dem Käufer zahlen. Der Käufer muss die Immobilie zurückgebenEine Alternative hierzu wäre, dass der Käufer die Immobilie behält  und eine Kaufpreisminderung stattfindet, sprich der Verkäufer zahlt einen Teil des Kaufpreises zurück.

TIPP beim Immobilienkauf in Spanien:

Wenn der Verkäufer zur Vertragsunterschrift drängt, auch wenn nur ein Reservierungsvertrag unterschrieben werden soll, dann ist zu empfehlen, dass dort im Reservierungsvertrag vorgesehen wird, dass die Immobilie bis zum Notartermin noch auf Baumangel geprüft werden kann, und entsprechende Mängel zur Auflösung des Kaufvertrages den Käufer berechtigen.

 

 

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