Touristische Vermietung Spanien

Wir beraten Sie im spanischen Wohnungseigentumsrecht (LPH-WEG), spanischen Mietrecht und vertreten Sie vor spanischen Gerichten.

Unser Service:

Erstellung der Standardmietverträge, die den gesetzlichen Anforderungen entsprechen

Antrag auf die Erteilung der Lizenz zur touristischen Vermietung

Antrag auf die digitale Unterschrift, notwendig für die Registrierung der Immobilie

steuerliche Vertretung in Spanien (Umsatzsteuer- und Einkommensteuer) bei Vermietung

steuerliche Vertretung für Nichtresidenten (Steuererklärung für Eigennutzung)

Unser juristischer Service:

Aussergerichtliche und verwaltungsrechtliche Vertretung gegen Bussgeldbescheide bei der nicht gemeldeten touristischen Vermietung der Immobilie in Spanien. Wir vertreten Ihre Rechte in Deutschland und Spanien.

Unsere Standorte: Madrid, Katalonien – Barcelona, Valencia/Alicante – Dénia, Balearen – Mallorca, Kanarische Inseln – Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura, Deutschland – Tettnang, Hannover, Weinheim

Touristische Vermietung Spanien

touristische Vermietung – Meldepflicht aktuell 01.01.2024 (in Kraft ab Dezember 2024)

Die touristische Vermietung wird durch jede autonome Region selbständig geregelt.

Wenn Sie Ihre Immobilie zur touristischen Vermietung anbieten möchten, kontaktieren Sie unsere Mitarbeiter – wir stellen für Sie den Antrag bei der Behörde und kontrollieren, ob Ihre Immobilie alle Voraussetzungen erfüllt. Nach der Aufnahme der Tätigkeit übernehmen wir die obligatorischen Steuerpflichten (Umsatzsteuererklärungen, Einkommensteuererklärungen).

Touristische Vermietung Spanien – Autonome Regionen (Madrid, Valencia, Balearen, Andalusien, Katalonien, Kanarische Inseln, Aragon)

Madrid

Valencia

Balearen (Mallorca, Ibiza)

Touristische Vermietung Spanien – Madrid

In Madrid wird die touristische Vermietung durch das Dekret 79/2014 reguliert.

Am Anfang der Aktivität wird eine Eigenverantwortungserklärung verlangt, sowie der Bebaungsplan und die Bewohnbarkeitsbescheinigung.

Die Liegenschaft wird im Register eingetragen, eine Registrierungsnummer zugeteilt, diese muss sichtbar im Eingangsbereich angebracht werden.

Voraussetzungen:

Wohn/Essbereich, Küche, Bad, Schlafzimmer
komplett möbliert und eingerichtet sein, Internetverbindung ist obligatorisch
Telefonnummer für Notfälle
Preise müssen sichtbar im Eingangsbereich angebracht werden und müssen folgende Auslagen beinhalten: Wasser, Strom, Reinigungskosten.
es ist verboten, einzelne Zimmer zu vermieten

Valencia

Aktuell: 01.09.2024 – gesetzliches Dekret 9/24

Im gesetzlichen Dekret 9/24, welches am 03.08.2024 in Valencia in Kraft trat, werden die einschlägigen Gesetze angepasst, und die touristische Vermietung strenger geregelt.

Die touristische Vermietung darf nur noch 10 Tage dauern.

Wenn die Ferienvermietung länger dauert, kann dies nicht nur zu einem Bussgeld führen, sondern auch zum Verlust der Eintragung als touristische Wohneinheit. Zudem wird die Eintragung als touristische Vermieteinheit nur noch für 5 Jahre gültig sein.

Touristische Vermietung in der Region Valencia – weiterlesen

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Die touristische Vermietung in der autonomen Region Valencia wird aktuell durch das Dekret Nr. 15/2018 reguliert. Falls Sie Ihre Wohnung zur touristischen Vermietung anbieten wollen, müssen Sie eine Reihe von Voraussetzungen erfüllen.

Die Aktivität der touristichen Vermietung beginnt mit der Einschreibung in das touristische Register der autonomen Region Valencia (Registro General de Empresas, Establecimientos y Profesiones Turísticas de la Comunidad Valenciana). Die Registrierungsnummer muss an der Immobilie sichtbar angebracht sein.

Notwendige Dokumente:

NIE oder CIF (falls der Vermieter eine juristische Person ist)
Bewohnbarkeitsbescheinigung oder eine Erklärung, dass die Bescheinigung vorhanden ist
Verantwortungserklärung des Eigentümers
Gutachten über die Kompatibilität der touristischen Vermietung in der Zone

Ab der Meldung an das Register haben Sie 2 Monate Zeit, mit der Aktivität der Vermietung zu beginnen.

Folgende Leistungen müssen im Mietpreis reflektiert werden:

Müllabfuhrgebühr
Stromkosten
Gemeinschaftsumlagen
Instandshaltung der Immobilie

Der Eigentümer kann eine Kaution verlangen (max. 250,00 EUR). Die Kaution muss im Mietvertrag vermerkt sein.
Bei Verstossen gegen das Gesetz werden Bussgelder bis zu 90.151,80 EUR verhängt.

Steuerpflichten als Nichtsteuerresident in Spanien

Anmeldung in Spanien: Modell 36 – nicht erforderlich
Anmeldung in der Gewerbesteuer: Modell 840 – nicht erforderlich
Jahresmeldung zur Erklärung von Gewinnen zum 20.01. des Folgejahres
Umsatzsteuermeldungen – nicht erforderlich
Regionale Touristensteuer quartalsweise abzuführen und einmalige Anmeldung

Balearen (Mallorca, Ibiza, Formentera)

Zur Zeit ist von der balearischen Regierung ein 4 Jähriges Moratorium für neue Vermietungsplätze ausgerufen worden.

Das Gesetz 8/2012, angepasst durch das Gesetz 6/2017 regelt zur Zeit auf den Balearischen Inseln die touristische Vermietung. Es wird auch politisch diskutiert, ob die touristische Vermietung vereinfacht legalisierbar ist. Aber die Hotellobby wehrt sich dagegen, aus Kompetenzgründen.

Das Antragsverfahren ist zwar nur eine verkürzte Mitteilungspflicht (comunicacion previa), aber zum Eintrag in das balearische Tourismusregister sind zahlreiche Dokumente vorzulegen.

Sie müssen als Vermieter und Betreiber der touristischen Vermietung bei der Consejeria de Turismo ein Antragsverfahren einleiten und eine Verantwortlichkeitserklärung abgeben. (Art. 15).

Mit dem Antrag (DRIAT) können Sie schon tätig werden, müssen jedoch die geltenden Gesetze einhalten und griffbereit im Tourismusbetrieb vorhalten:

Beschwerdebuch (hoja de reclamacion)
gültige Preisliste im Aushang mit AGBs
Ausweis der Kategorie, hierzu ist die Eintragung in das Register erforderlich

Dem Antrag sind folgende Unterlagen beizufügen

- Erklärung DRIAT
- Rechtsform und Vertretungsvollmacht des Antragsstellers

Beschreibung des touristischen Betriebes – Kategorie, Grundstücksfläche, Wohnfläche, Wohneinheiten mit Quadratmeterangabe, Terrasse, Bad, Küche, Gemeinschaftsflächen, Poolanlagen
Nachweis über keine anderweitig bestehende Tourismuslizenz
Plan der Bebauung

Nutzen Sie unseren Service als deutsch-spanische Rechtsanwaltskanzlei und unser Kompetenzwissen im besonderen Recht der Balearen (Mallorca, Ibiza, Formentera) in der touristischen Vermietung und deren steuerliche Behandlung.

Wir empfehlen

Vorprüfung der aktuellen bodenrechtlichen und baurechtlichen Situation, so dass Ihr Antrag auf die private touristische Vermietungslizenz auf Mallorca auch die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt.

Haben Sie ein Einfamilienhaus freistehend?

Dann sind die Eingangvoraussetzungen für die private touristische Vermietung erfüllt.

Haben Sie eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus?

Hier ist die private touristische Vermietung an die Erfüllung der gesetzlichen Regelungen, vor allen an Art.5,50 und 75 L8/2012 gebunden, damit muss der Flächennutzungsplan (PIAT) diese Vermietungsart erlauben und die Hausgemeinschaft und deren Satzung ebenso.

Beachten Sie die hohen Bussgelder, wenn ohne Lizenz, bzw. Voranmeldung der privaten touristischen Vermietung (DRIAT) und ohne Einhaltung der gesetzlichen Voraussetzungen vermietet wird.

Bussgelder gemäss Art. 109 ss:

Leichte Gesetzesverletzung: bis 4.000 EUR
Schwere Gesetzesverletzung: 4.001 – 40.000 EUR
Sehr schwere Gesetzesverletzung: 40.001 – 400.000 EUR

Eine wichtige Verteidigungsstrategie kann die Verjährungseinrede darstellen, da die Verjährung von 1 bis 3 Jahren kurz ist.

Steuerlicher Hinweis

Ab dem 01.07.2018 sind alle Plattformen wie Booking, aber auch andere Vermittler von touristischem Wohnraum verpflichtet, alle vermittelten Wohnraumüberlassungen in der touristischen Vermietung steuerlich zu melden. Damit werden alle Vermietungen steuerlich erfast, und deshalb sollten Sie jetzt schon ordentlich die Steuererklärungen abgeben. Die bedeutet bei einem Nichtsteuerresidenten, Quartalsmeldungen im Modell 210 und die Abgabe der Touristensteuer, die im objektiven Bemessungssystem einmal jährlich im Mai zu zahlen ist.

Praxisbeispiel Touristische Vermietung Finca Mallorca

Sie kaufen eine Finca rustica fuer 1 Mio Euro in der Gegend von Llucmayor und möchten touristische Vermietung betreiben. Folgende Vorgehensweise ist zu empfehlen.

Grundbuch/Katasterkontrolle: Keine Abweichung der unbebauten und bebauten Flaeche – Bestandteil unseres Servicepakets: Vollabwicklung und Rechtssicherheit beim Immobilienkauf auf Mallorca
Bewohnbarkeitsbescheinigung (cedula) + Energiepass Klasse D oder besser.
PIAT Kontrolle: Anfrage bei der Gemeinde Llucmajor auf Kompatibilitaet (zona apta) der touristischen Vermietung mit dem Bauplanungsrecht
Erwerb der erlaubten Bettenanzahl gemass dem Plan PIAT. Preis: 3500 Euro pro Bett.
DRIAT Antrag (Verantwortlichkeitserklaerung des Immobilieneigentuemers, dass er alle gesetzlichen Voraussetzungen des Art.50 L8/2012 erfuellt. Beispiel: Kontrolleinrichtungen von Wasser und Energieverbrauch, Notfallrufnummer 24 h fuer den Touristen, Hygiene und regelmaessige Reinigung

Wichtig Rechtliche Kontrolle vor Immobilienkauf und ETV Lizenz zur touristischen Vermietung:

Sollte schone eine ETV Lizenz existieren, ist zu prüfen, dass keine Bussgelder wegen Gesetzesverletzungen verhängt wurden, da entweder die ETV Lizenz entzogen worden sein konnte oder die Weitergabe bei Verkauf der Immobilie untersagt wurde.

Rústico protegido

Ländliche Grundstücke, welche geschützt sind, erlauben keine touristische Vermietung

Steuerpflichten für einen Nichtsteuerresidenten auf Mallorca, der touristisch vermietet:

Jahresmeldung im Modell 210: 19% Besteuerung des Gewinnes und gemäss dem Doppelbesteuerungsabkommen mit Deutschland, Endbesteuerung in Deutschland (VuV) unter Anrechnung der in Spanien bezahlten Nichtresidenten Einkommensteuer.

und

Impuesto sobre estancias turisticas (Touristensteuer): im vereinfachten Verfahren einmal jährlich im Mai zu bezahlen und zwar in Bezug auf eine vermutete Belegungszahl. (Pauschalbesteuerung)

Spanische Umsatzsteuer: In Ausnahmefällen, bei sogenannten Leistungen aus dem Hotelbereich, kann es zur Umsatzsteuerpflicht kommen, hierzu beraten wir Sie gerne.

Gerne stehen wir Ihnen mit unserem Steuerberater Service zur Verfügung.

Sonderstellung Formentera

Die neuen Regelungen betreffen nicht die Vermietungsobjekte, die schon vor dem 30.09.2010 eine Genehmigung für die private touristische Vermietung hatten oder schon bestanden und

unabhängige Bauwerke in einer Parzelle sind
ein Bauwerk, das in Wohneinheiten unterteilt ist – es sollten nicht mehr als 3 Wohneinheiten pro Parzelle vermietet werden und es muss der „plan de calidad“ – Qualitäts- und Wirtschaftsplan der Inselregierung von Formentera eingehalten werden.

Investition: Immobilienkauf auf Ibiza zur touristischen Vermietung

Steuerpflichten als Nichtsteuerresident in Spanien

Anmeldung in Spanien: Modell 36 – erforderlich, da die touristische Vermietung als gewerbliche Tätigkeit angesehen wird
Anmeldung in der Gewerbesteuer: Modell 840 – nicht erforderlich, wenn in der Steuerklasse 861.1. angemeldet
Jahresmeldung zur Erklärung von Gewinnen zum 20.01. des Folgejahres
Umsatzsteuermeldungen – nicht erforderlich
Regionale Touristensteuer einmal jährlich Mai/Juni abzuführen und einmalige Anmeldung.

Andalusien

Aktuell 18.10.2024 – touristische Vermietung Andalusien

Verwaltungsrechtlich wurde am 02.02.2016 das Gesetz 28/2016 zur touristischen Vermietung veröffentlicht.

Alle Wohnungen die für touristische Vermietung angeboten werden, müssen in andalusiche Tourismusregister eingetragen werden. Die Registrierung erfolgt mittels Abgabe der Eigenverantwortungserklärung

Sie erhalten dann einen Registrierungscode.

Voraussetzungen:( Art. 6)

Erfassung der Gäste
aktuelle Bewohnbarkeitsbescheinigung und Einrichtung und Mobiliar vollständig, bsp. Handtücher, Bettwäsche
für die Gäste muss ein Beschwerdebuch bereitgelegt werden

Wenn Sie nicht fristgemäss Ihre Immobilie einschreiben lassen, dann muessen Sie mit Bussgeldern vno 18.000-150.000 EUR rechnen.

Wer haftet für das Bussgeld ?

In Andalusien ist die Haftung stets dem Eigentümer der Immobilie zugewiesen. Deshalb ist es keine Entschuldigung, dass man die Wohnung an eine Agentur zur Vermietung weitergibt, in der Annahme, dass diese die Genehmigung einholt.
Die Genehmigung für die touristische Vermietung in Andalusien (Malaga, Marbella, Almeria) muss der Eigentümer der Immobilie einholen.

Ab wann handelt es sich um touristische Vermietung ?

In Andalusien liegt schon eine touristische Vermietung einer Immobilie vor, wenn auch nur in Portalen wie Booking oder Airbnb geworben wird, ohne die notwendige Registrierungsnummer für die touristische Vermietung anzugeben, die Sie erst erhalten, wenn der Antrag auf die Genenehmigung mit der Verantwortlichkeitserklärung gestellt ist.

Wenn an eine Person länger als 2 Monate vermietet wird, dann spricht man nicht mehr von der touristischen Vermietung, ganz anders in Katalonien, wo schon bei einer Vermietdauer länger als 30 Tage keine touristische Vermietung mehr vorliegt.

Steuerpflichten als Nichtsteuerresident in Spanien

Anmeldung in Spanien: Modell 36 – nicht erforderlich
Anmeldung in der Gewerbesteuer: Modell 840 – nicht erforderlich
Jahresmeldung zur Erklärung von Gewinnen zum 20.01. des Folgejahres
Umsatzsteuermeldungen – nicht erforderlich
Regionale Touristensteuer quartalsweise abzuführen und einmalige Anmeldung

Unser Service für Ihre Investition in eine Immobilie in Andalusien:

Nutzen Sie beim Immobilienkauf unser Servicepaket, in dem wir nicht nur die Lastenfreiheit der Immobilie prüfen, so dass Sie rechtssicher erwerben, sondern auch, ob die Immobilie die Voraussetzungen für eine Immobilie zur Nutzung in der touristischen Vermietung erfüllt; darüberhinaus bieten wir die rechtliche und steuerliche Vollabwicklung des Immobilienkaufes in Malaga, Marbella, Cadiz, Salobreña, Almunecar an, ohne dass Sie zum Kauftermin anreisen müssen.

Katalonien

In Katalonien wird die touristische Vermietung durch das Dekret 159/2012 geregelt.
Ein Objekt fällt in die touristische Vermietung dann, wenn der Eigentümer die Immobilie für maximal 31 Tage an Dritte gegen Bezahlung zur Verfügung stellt.

Aktuell 07.11.2023 neue Verordnung zur touristischen Vermietung in Kraft

Voraussetzungen

Bewohnbarkeitsbescheinigung
Nicht mit mehr Personen als in der Bescheinigung angegeben, bewohnt sein
Möbliert sein
Tlf. für Notfall, sowie Kontaktperson müssen ausgelegt werden

Vor Aufnahme der Tätigkeit der touristichen Vermietung muss eine Eintragung in das touristische Register der Region Katalonien erfolgen.

Ein Eintrag kann nur erfolgen wenn die Vermietung in der Wohnanlage in der Satzung nicht ausdrücklich verboten wird.

Im Gegenteil zu den Kanarischen Inseln wird in Katalonien die Erstellung eines Mietvertrages in zwei Sprachen (englisch, spanisch) nicht verlangt.

Steuerpflichten als Nichtsteuerresident in Spanien

Anmeldung in Spanien: Modell 36 – nicht erforderlich
Anmeldung in der Gewerbesteuer: Modell 840 – nicht erforderlich
Jahresmeldung zur Erklärung von Gewinnen zum 20.01. des Folgejahres
Umsatzsteuermeldungen – nicht erforderlich
Regionale Touristensteuer halbjährlich abzuführen und einmalige Anmeldung

Kanarische Inseln

Die Verwaltungstätigkeit der touristischen Vermietung regelt auf den Kanarischen Inseln (Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura, Lanzarote, La Gomera, La Palma und El Hierro) das Gesetz 2/2013 vom 29. Mai 2013

Die einzelnen Bestimmungen dieses Gesetzes wurden nach einer Reihe Klagen verschiedener interessierter Parteien geändert. Es wurden Urteile, wie das Urteil 209/2015 des Verfassungsgerichts, 117/2015 des Obersten Gerichtshofs der Kanarischen Inseln oder 257/2019 des Obersten Gerichtshofs gefällt.

Aus diesen Urteilen ist klar hervorgegangen, dass die Möglichkeit der touristischen Vermietung innerhalb der gemeinschaftlichen Wohnanlagen auf den Kanarischen Inseln NICHT VERBOTEN werden kann.

Weiterlesen – touristische Vermietung auf den Kanarischen Inseln

Steuerpflichten als Nichtsteuerresident in Spanien

Anmeldung in Spanien: Modell 36 – erforderlich, da die touristische Vermietung als gewerbliche Tätigkeit angesehen wird
Anmeldung in der Gewerbesteuer: Modell 840 – nicht erforderlich, wenn in der Steuerklasse 861.1. angemeldet
Jahresmeldung zur Erklärung von Gewinnen zum 20.01. des Folgejahres
Umsatzsteuermeldungen – vierteljährlich zum 20.1., 20.4., 20.7., 20.10 des laufenden Kalenderjahres
Es gibt keine regionale Touristensteuer

Wichtige Änderung zum 01.01.2024

Zum 01.01.2024 wurde die (RPEP) für Nichtsteuerresidenten auf Teneriffa, Gran Canaria und anderen Kanarischen Inseln abgeschafft.

Beispiel:

Sie haben eine Immobilie im Eigentum auf Teneriffa, La Gomera, Gran Canaria oder Fuerteventura und haben eine VV Lizenz, und vermieten an Touristen. Selbst wenn Sie nicht über 30.000 Euro Umsatz kommen, müssen Sie sich seit dem 01.01.2024 in der Umsatzsteuer (IGIC) anmelden und Umsatzsteuer ausweisen.

Mit der aktuellen Entscheidung vom 15.04.2024 hat die Kanarische Regierung klargestellt, das ein nicht steuerlich Ansässiger (Bsp: dauerhafter Wohnsitz in Deutschland mit unbeschränkter Einkommensteuerpflicht in Deutschland) durch Immobilieneigentum auf den Kanarischen Inseln keine Betriebsstätte begründet auch nicht, wenn die Immobilie

touristisch vermietet wird und kein eigenes Personal angestellt ist
oder an eine Agentur/Makler vermietet wird
der an einen Betreiber (Abama) etc vermietet wird

Fazit:
Jeder Immobilieneigentümer auf Teneriffa, Gran Canaria muss die kanarische Umsatzsteuer (IGIC) mit 7% auf die Mieteinnahmen aus touristischer Vermietung seit dem 01.01.2024 aufschlagen und quartalsweise steuerlich erklären, zusammen mit der Jahresumsatzsteuererklärung im Januar 2025 und mit der unternehmerischen Sondermeldung 415, 347 im Feburar 2025 erstmals.
Der Vorteil ist, dass Vorsteuer aus Käufen mit der eingenommen Umsatzsteuer verrechnet werden kann, ebenso aus Booking Rechnungen.
Wichtig:
Wenn an eine Agentur oder einen Hotelbetrieb dauerhaft die Immobilie zur touristischen Vermietung abgetreten wird, dann muss der Immobilieneigentümer sich zwar in der Umsatzsteuer anmelden, doch im Anschluss keine Umsatzsteuer ausweisen, sondern es gilt das reverse on charge Verfahren und die Agentur oder Hotelbetrieb muss die Umsatzsteuer erklären.

Aragon

In Aragon wird die touristische Vermietung durch das Dekret 80/2015 geregelt.
Als touristische Vermietung wird eine solche angesehen, die nicht länger als 1 Monat dauert. Jede Mietimmobilie muss bestimmte Voraussetzungen (Einrichtung und Ausstattung, Heizung, Warmwasser, etc.) erfüllen.

In jeder Immobilie ist eine Informationstafel in englisch und spanisch anzubringen (Notfallnummern, wichtige Adressen). Ein Telefonkontakt, 24-Stunden verfügbar, ist mitzuteilen.

Maximale Gästekapazität:

1 Person / Zimmer >6m2
2 Personen / Zimmer >10m2
3 Personen / Zimmer >14m2

Der Mietpreis muss die Mehrwertsteuer beinhalten, eine Preisübersicht muss ebenso in der Wohnung sowie in der Werbung angebracht sein.

Vor der Aktivitätsaufnahme muss eine Verantwortungserklärung abgegeben werden.

Neben der Verantwortungserklärung müssen dem Antrag auf Einschreibung in das tourische Register diverse Unterlagen beigelegt werden.

Im Zeitraum von 3 Monaten wird über den Antrag auf Einschreibung in das touristische Register der autonomen Region Aragón entschieden (Registro de Turismo de Aragón)

Bei Verstoss gegen das Gesetz drohen Strafen zwischen 6.000 – 90.000 EUR.
Besteuerung der Mieteinnahmen aus der touristischen Vermietung in Spanien

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