Unternehmenskaufvertrag (Asset Deal)

Deutschland – Spanien

Sie verkaufen ein Hotel in Deutschland und kaufen ein Hotel in Spanien, um dort zu leben, und Ihre Aktivität fortzuführen.

Im Folgenden der Vergleich zwischen einem deutschen Unternehmensverkauf mit Grundstück und einem Unternehmenskauf in Spanien mit Grundstück.

In beiden Ländern ist die notarielle Beurkundung notwendig und es ist nicht nur das Zivilrecht zu beachten, sondern auch das Arbeitsrecht, und im besonderen das Steuerrecht und in Spanien, als auch im besonderen auf Teneriffa, Gran Canaria, La Palma (Kanarische Inseln) die steuerlichen Vergünstigungen für den Unternehmenskauf.

Notarielle Urkunde

Kaufvertrag mit Auflassung

zwischen

V GmbH („Verkäuferin“)

und

K GmbH („Käuferin“)

Die Verkäuferin und die Käuferin haben vereinbart, dass die Verkäuferin ihr Hotelgebäude mit Betrieb nach Maßgabe dieses Vertrages an die Käuferin veräußert.

§ 1 Verkauf von Wirtschaftsgütern

Die Verkäuferin verkauft an die Käuferin mit Wirkung zum Stichtag (§ 5 (1)) die nachfolgend genannten, zum Unternehmen gehörenden Vermögensgegenstände, mit Ausnahme der in Abs. 2 genannten Vermögensgegenstände (die danach verkauften Gegenstände werden nachfolgend „verkaufte Vermögensgegenstände“ bezeichnet):

a) das in Anlage 1 beschriebene Grundstück in (Ort) (nachfolgend das „Betriebsgrundstück“)

b) das gesamte bewegliche Sachanlagevermögen, einschließlich der technischen Anlagen, Maschinen, anderen Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung und der geringwertigen Wirtschaftsgüter auf dem Betriebsgrundstück; hierzu gehören insbes. die in Anlage 2 aufgeführten Gegenstände

c) sämtliche immateriellen Vermögensgegenstände der Verkäuferin, einschließlich Patente, Gebrauchs- und Geschmacksmuster, Marken, Internet Domain-Namen, Nutzungsrechte an Urheberrechten, Lizenzen und Anmeldungen (einschließlich der in Anlage 3 genannten Rechte und Anmeldungen), Geschäfts- und Betriebsgeheimnisse, Erfindungen, Know-how, das Recht zur Nutzung des Namens sowie den Geschäfts- und Firmenwert

d) sämtliche zum Stichtag vorhandenen, auf dem Betriebsgrundstück befindlichen Vorräte (Roh-, Hilfs- und Betriebsstoffe, unfertige und fertige Erzeugnisse)

e) sämtliche im Unternehmen entstandenen und zum Stichtag bestehenden übertragbaren Ansprüche und Rechte, einschließlich Forderungen aus Lieferungen und Leistungen, sonstiger Ansprüche aus den gem. § 4 übernommenen Verträgen sowie sich auf die verkauften Wirtschaftsgüter beziehender Rechte, wie Ansprüche aus Gewährleistungen oder Produktgarantien und Versicherungsansprüche

f) die zum Unternehmen gehörenden Bücher und Geschäftsunterlagen (unabhängig vom Medium, auf dem sie gespeichert sind), einschließlich technischer Zeichnungen, Handbücher, Verkaufsunterlagen, Geschäftskorrespondenz sowie Lieferanten- und Kundenlisten

g) sonstige in der als Anlage 4 beigefügten (Pro forma-) Bilanz

(2) Vom Verkauf gem. § 1 (1) ausgenommen sind die nachfolgend genannten Vermögensgegenstände:

a) Kassenbestand, Bankguthaben sowie Darlehensforderungen gegenüber mit der Verkäuferin verbundenen Unternehmen

b) die Rechte (einschließlich Nutzungsrechte) hinsichtlich des Namens

c) Erstattungsansprüche betreffend Steuern, Sozialabgaben und andere öffentliche Abgaben für Zeiträume bis zum Stichtag

d) Vermögensgegenstände, die von der Verkäuferin aufgrund eines gemäß diesem Vertrag übernommenen Vertrages gemietet, gepachtet, geleast oder lizenziert werden

e) die gesellschaftsrechtlichen Unterlagen der Verkäuferin sowie sonstige Unterlagen, zu deren Aufbewahrung sie gesetzlich verpflichtet ist

f) Ansprüche und Rechte, die sich auf gemäß diesem Vertrag vom Verkauf ausgeschlossene Vermögensgegenstände oder auf nicht von der Käuferin übernommene Verträge oder Verbindlichkeiten beziehen.

(3) Soweit an den gem. § 1 (1) Buchst. b u. d verkauften Vermögensgegenständen Eigentumsvorbehalte von Lieferanten bestehen, wird nur das der Verkäuferin zustehende Anwartschaftsrecht verkauft.

(4) Das verkaufte Betriebsgrundstück wird frei von Belastungen in Abteilung III des Grundbuchs verkauft, während die Belastungen in Abteilung II des Grundbuchs von der Käuferin übernommen werden.

(5) Zur Sicherung des Anspruchs der Käuferin auf Übertragung des Eigentums an dem Betriebsgrundstück bewilligt die Verkäuferin und beantragt die Käuferin die Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Rang nach den in (Anlage 1) genannten Belastungen zugunsten der Käuferin in das Grundbuch. Die Käuferin bewilligt und beantragt hiermit, die Auflassungsvormerkung nach Eintragung des Eigentumsübergangs auf die Käuferin zu löschen, sofern in der Zwischenzeit keine sonstigen Eintragungen oder Eintragungsanträge erfolgt sind. Der Notar wird angewiesen, die Eintragung der Vormerkung (sowie unter den oben genannten Voraussetzungen deren Löschung) unverzüglich zu beantragen.

§ 2 Übernommene Verbindlichkeiten

(1) Die Käuferin wird vorbehaltlich des Absatzes 2 mit Wirkung zum Stichtag sämtliche im Unternehmen entstandenen Verbindlichkeiten der Verkäuferin übernehmen, einschließlich ungewisser und unbekannter Verbindlichkeiten, aller Verbindlichkeiten gegenüber Arbeitnehmern (auch soweit sie sich auf die Zeit vor dem Stichtag beziehen) sowie – vorbehaltlich der in § 11 getroffenen Regelungen – etwaiger Verbindlichkeiten wegen Altlasten und sonstiger Umweltbelastungen.

(2) Ausgenommen von der Übernahme durch die Käuferin sind nur die nachfolgend genannten Verbindlichkeiten:

a) Verbindlichkeiten, welche sich auf gem. § 1 (2) vom Verkauf ausgeschlossene Vermögensgegenstände oder gem. § 4 (1) von der Übernahme durch die Käuferin ausgeschlossene Verträge beziehen, einschließlich Verbindlichkeiten aus Bankdarlehen

b) Verbindlichkeiten zur Zahlung von Steuern, Sozialabgaben und anderen öffentlichen Abgaben (einschließlich Zinsen, Säumniszuschläge und sonstiger Nebenleistungen und Zuschläge) für Zeiträume vor dem Stichtag; Grundsteuern und andere Substanzsteuern, die auf Veranlagungszeiträume entfallen, die vor dem Stichtag beginnen und nach dem Stichtag enden, sind von den Vertragspartnern zeitanteilig im Verhältnis ihrer Besitzzeiträume im Veranlagungszeitraum zu tragen

c) Verbindlichkeiten gegenüber [Geschäftsführern und] Arbeitnehmern (einschließlich Pensionsverbindlichkeiten), deren Anstellungs- oder Arbeitsverhältnisse nicht nach § 3 auf die Käuferin übergehen

d) Verbindlichkeiten aus der Veräußerung von Beteiligungen, Betrieben und Grundstücken, die zum ehemaligen Geschäftsbereich der Verkäuferin gehörten

(3) Die Käuferin wird die Verkäuferin von allen Ansprüchen Dritter in Bezug auf die von der Käuferin übernommenen Verbindlichkeiten freistellen und der Verkäuferin alle im Zusammenhang damit entstehenden angemessenen Aufwendungen erstatten. Die Verkäuferin wird die Käuferin von allen Ansprüchen Dritter in Bezug auf die von der Übernahme durch die Käuferin ausgeschlossenen Verbindlichkeiten freistellen und der Käuferin alle ihr im Zusammenhang damit entstehenden angemessenen Aufwendungen erstatten.

§ 3 Arbeitnehmer

[Der Käufer des Unternehmens tritt in die bestehende Arbeitsverhältnis als Arbeitgeber mit allen Verpflichtungen ein.]

(1) Die Vertragspartner gehen davon aus, dass die Käuferin gem. § 613a BGB in alle Rechte und Pflichten aus den am Stichtag bestehenden Arbeitsverhältnissen mit der Verkäuferin eintritt, soweit die Arbeitnehmer nicht gem. § 613a Abs. 6 BGB dem Übergang des Arbeitsverhältnisses widersprechen.

(2) Die Vertragspartner werden die Arbeitnehmer unverzüglich nach Abschluss dieses Vertrages vom Betriebsübergang mit der im Entwurf als Anlage 5 beigefügten Erklärung unterrichten. Die Vertragspartner werden sich nach besten Kräften darum bemühen, dass die Arbeitnehmer dem Übergang ihrer Arbeitsverhältnisse nicht widersprechen.

Sollten dennoch Arbeitnehmer dem Übergang widersprechen und ihre Arbeitsverhältnisse infolge dessen nicht auf die Käuferin übergehen, wird die Käuferin der Verkäuferin … % der Kosten der betreffenden Arbeitsverhältnisse ab dem Stichtag bis längstens zum nächstmöglichen Kündigungsdatum (Datum der Wirksamkeit der Kündigung), einschließlich der angemessenen Kosten ihrer Beendigung, erstatten, soweit die Arbeitsverhältnisse innerhalb von ..Wochen nach dem Stichtag gekündigt oder bis dahin Aufhebungsverträge geschlossen werden.

§ 4 Übernahme von Verträgen und Geschäftsbeziehungen

(1) Die Käuferin tritt mit Wirkung zum Stichtag im Wege der Vertragsübernahme in alle Rechte und Pflichten der Verkäuferin aus den zum Geschäftsbetrieb gehörenden Verträgen ein, einschließlich aller Miet-, Pacht- und Leasingverträge, Lizenzverträge, Verträge mit Lieferanten, Kunden oder Vertriebspartnern, Dienstleistungs- und Wartungsverträge und der in Anlage 6 genannten Verträge. Ausgenommen von der Vertragsübernahme durch die Käuferin sind lediglich die folgenden Verträge, sofern diese nicht ausdrücklich in Anlage 6 genannt sind:

a) Verträge mit Banken und Kreditinstituten; Termingeschäfte, Swaps, Hedging-Vereinbarungen oder sonstige Verträge über Finanzderivate

b) Verträge mit verbundenen Unternehmen

c) Versicherungsverträge, soweit diese nicht kraft Gesetzes auf die Käuferin übergehen

d) die Anstellungsverträge mit den Geschäftsführern der Verkäuferin

e) die in Anlage 7 aufgeführten Verträge.

(2) Die Verkäuferin und die Käuferin werden sich nach dem Stichtag unverzüglich nach besten Kräften darum bemühen, dass die jeweiligen dritten Vertragspartner der Übernahme gem. Abs. 1 zustimmen.

Solange die Zustimmung nicht erteilt wird, werden sie sich im Innenverhältnis wirtschaftlich so behandeln, als sei die Zustimmung zum Stichtag erfolgt. Auf Verlangen eines Vertragspartners werden die Vertragspartner zu diesem Zweck geeignete Vereinbarungen (zB Untermietverträge, Lizenzverträge, Zulieferverträge) abschließen, um die Vorteile und Kosten aus diesen Verträgen auf die Käuferin überzuleiten.

(3) Die Verkäuferin wird alle von ihr nach dem Stichtag erhaltenen Zahlungen und Korrespondenz in Bezug auf die übernommenen Verträge oder verkauften Vermögensgegenstände sowie Angebote, Aufträge und sonstigen Anfragen von Kunden, Lieferanten und anderen Geschäftspartnern des Unternehmens unverzüglich an die Käuferin weiterleiten.

Die Käuferin wird alle Zahlungen und jede Korrespondenz, die sie nach dem Stichtag erhält und die von der Übernahme durch die Käuferin ausgeschlossene Verträge oder Vermögensgegenstände betreffen, unverzüglich an die Verkäuferin weiterleiten.

§ 5 Stichtag und Vollzug

[Im spanischen Recht gibt es keine Auflassung, sondern das Eigentum an der Immobilie geht mit der Unterschrift der notariellen Kaufurkunde auf den Käufer über.]

(1) Dieser Vertrag wird am letzten Bankarbeitstag des Monats vollzogen, in dem die Auflassungsvormerkung gem. § 1 (5) in das Grundbuch eingetragen ist und dem Notar unwiderrufliche Löschungsbewilligungen für die in Abteilung III des Grundbuchs aufgeführten Grundschulden vorliegen.Der Tag, an dem der Vollzug erfolgt, wird in diesem Vertrag als „Stichtag“ bezeichnet.

(2) Am Stichtag wird die Verkäuferin die gem. § 1 verkauften Wirtschaftsgüter an die Käuferin übereignen oder abtreten und die Käuferin wird die Verbindlichkeiten und Verträge gem. § 2 und § 4 übernehmen.

Zu diesem Zweck werden die Vertragspartner in notarieller Form die Auflassung des Betriebsgrundstücks erklären und einen Übertragungs- und Übernahmevertrag gem. Anlage 8 abschließen. Die Verkäuferin wird außerdem der Käuferin den Besitz an dem Betriebsgrundstück einräumen und ihr die verkauften beweglichen Wirtschaftsgüter übergeben.

Die vorgenannten Übertragungen erfolgen Zug um Zug gegen Zahlung des Kaufpreises gem. § 6.

(3) Nutzungen und Lasten der verkauften Wirtschaftsgüter und die Gefahr gehen mit Wirkung zum Stichtag auf die Käuferin über.

§ 6 Kaufpreis

[Die Fälligkeit ist genau zu definieren, mit Eigentumsvorbehalt bis zur Vollzahlung, sollte der Kaufpreis nicht sofort bezhalt werden, was zu empfehlen ist. Ein Unternehmensverkauf ist auch in Spanien umsatzsteuerfrei. Zu prüfen ist im Einzelfall, ob für das Hoterlgebäude Grunderwerbssteuer (ITP) anfällt.]

(1)Der zu zahlende Kaufpreis für die erworbenen Vermögensgegenstände beträgt – nach Abzug der übernommenen Verbindlichkeiten –…EUR, vorbehaltlich einer Anpassung gem. § 6 (3). Der Kaufpreis verteilt sich auf die einzelnen Vermögensgegenstände wie folgt:

(2) Der von der Käuferin zu zahlende Kaufpreis gem. § 6 ( EUR) ist am Stichtag fällig und ohne Abzug (unter Ausschluss jeglicher Zurückbehaltungs- und Aufrechnungsrechte der Käuferin) auf das Konto der Verkäuferin Nr zu überweisen.

(3) Die Vertragspartner gehen davon aus, dass der Kaufpreis nicht umsatzsteuerbar ist, weil es sich um eine Geschäftsveräußerung handelt.

Sollte dennoch auf den Kaufpreis Umsatzsteuer anfallen, wird die Käuferin die Umsatzsteuer zusätzlich zum Kaufpreis gegen Ausstellung einer den umsatzsteuerlichen Vorschriften entsprechenden Rechnung zahlen. Soweit zulässig und möglich, kann die Käuferin dieser Verpflichtung nachkommen, indem sie ihren Vorsteuererstattungsanspruch in der gesetzlich vorgeschriebenen Form (§ 46 AO) an die Verkäuferin abtritt.

Etwaige Zinsen und sonstige Zuschläge infolge verspäteter Zahlung der Umsatzsteuer tragen die Vertragspartner jeweils zur Hälfte.

§ 7 Stichtagsbilanz

(1) Die Verkäuferin wird innerhalb von Wochen nach dem Stichtag eine Bilanz des verkauften Geschäftsbetriebs zum Stichtag mit den verkauften Vermögensgegenständen und übernommenen Verbindlichkeiten („Stichtagsbilanz“) aufstellen, diese von (Wirtschaftsprüfungsgesellschaft) prüfen lassen und mit dem Bericht des Abschlussprüfers der Verkäuferin zuleiten.

Der Aufstellung der Stichtagsbilanz hat eine von den Parteien gemeinsam vorzunehmende Inventur zum Stichtag voranzugehen.

§ 8 Garantien der Verkäuferin – Gewährleistungsausschluss

§ 9 Führung des Geschäftsbetriebs bis zum Stichtag

[In Spanien nicht anzuwenden, da beim Notartermin das Eigentum übergeht. Diese Klausel findet sich nur in einem privatschriftlichten Vorkaufsvertrag.]

Die Verkäuferin wird die Geschäfte des Unternehmens in der Zeit zwischen Abschluss dieses Vertrages und dem Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsbetrieb und im bisherigen Umfang fortführen und insbes.

a) alle notwendigen Reparaturen und Wartungsarbeiten (gemäß geltenden Wartungsplänen) an den gemäß diesem Vertrag verkauften Vermögensgegenständen durchführen

b) Investitionen im normalen Geschäftsverkehr und entsprechend dem derzeitigen Investitionsplan vornehmen

c) die Vorräte sowie Forderungen und Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen auf einem (unter Berücksichtigung der bisherigen Praxis und der laufenden Geschäftsentwicklung) normalen Stand halten

d) das Betriebsgrundstück (oder Teile davon), die in Anlage 3 aufgeführten gewerblichen Schutzrechte und die sonstigen im Unternehmen genutzten, wesentlichen Vermögensgegenstände des Anlagevermögens weder veräußern, belasten oder Dritten (bspw. durch Vermietung oder Lizenzierung) zur Nutzung überlassen noch sonst darüber verfügen

e) keine neuen Zweigniederlassungen oder Betriebsstätten in Bezug auf das Unternehmen errichten

f) hinsichtlich des Unternehmens keinen Vertrag abschließen, der (i) das Unternehmen in einem Geschäftsfeld oder räumlichen Gebiet im Wettbewerb beschränkt, oder (ii) Verpflichtungen einer Partei von mehr als …. EUR (einmalig oder p.a.) begründet

g) die Zahl der im Unternehmen beschäftigten Arbeitnehmer nicht um mehr als ….. erhöhen; keine Entlassungs- oder sonstigen Restrukturierungsmaßnahmen in Bezug auf einen erheblichen Teil der Arbeitnehmer des Unternehmens vornehmen oder beschließen

h) mit Geschäftsführern und Arbeitnehmern keine Erhöhungen von Vergütungen oder sonstige Änderungen der Bedingungen ihrer Anstellungs- oder Arbeitsverhältnisse vereinbaren, mit Ausnahme solcher im gewöhnlichen Geschäftsbetrieb, entsprechend der bisher üblichen Praxis

i) keine Tarifverträge oder Betriebsvereinbarungen abschließen oder ändern

j) kein gerichtliches, schiedsgerichtliches oder sonstiges Verfahren durch Rücknahme, Vergleich oder Anerkenntnis beenden, keine Drittansprüche vergleichen oder anerkennen und auf keine Ansprüche verzichten, soweit der Gegenstandswert oder die Höhe des Anspruchs jeweils …..EUR übersteigt.

§ 12 Wettbewerbsverbot und Geheimhaltung

[Eine, in der Praxis sehr wichtige Klausel, da es nicht selten vorkommt, dass ein Hotel verkauft wird und in der gleichen Gemeinde neu eröffnet wird. Dies gilt ebenso bei Restaurants etc. Es kann eine Schadensersatzklausel vereinbart werden.]

§ 13 Kooperationspflichten

(1) Die Vertragspartner werden alle sonstigen Erklärungen abgeben und Handlungen vornehmen oder veranlassen, die zur Übertragung des Unternehmens an die Käuferin gemäß diesem Vertrag erforderlich sind.

(2) Die Vertragspartner werden sich gegenseitig unterstützen und insbes. alle maßgeblichen, das Unternehmen betreffenden Unterlagen und Informationen zur Verfügung stellen, soweit dies im Zusammenhang mit der Erstellung von Abschlüssen, Rechtsstreitigkeiten mit Dritten, gerichtlichen oder behördlichen Untersuchungen, Steuererklärungen oder Steuerprüfungen oder zur Erfüllung gesetzlicher Verpflichtungen erforderlich ist.

Jeder Vertragspartner wird die in seinem Besitz befindlichen Bücher und Unterlagen, die sich auf das Unternehmen beziehen, einschließlich der für steuerliche Zwecke relevanten Unterlagen, innerhalb der gesetzlichen Aufbewahrungsfristen aufbewahren.

§ 14 Schlussbestimmungen

[Gerichtsstand für die Schiedsgerichtsbarkeit ist zu empfehlen, da die spanischen Gerichte sehr langsam sind. Anwendbares Recht: Spanisches Recht, da der Lageort der Immobilie in Spanien ist. Kostenregelung: in der Regel zahlt der Käufer alle Kosten wie Notar, Grundbuch und Erwerbssteuern, Übergabe aller Betriebslizenzen.]

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