Vollmachtsloser Verteter in Spanien
Deutscher Rechtsanwalt / Abogado in Spanien: D.Luickhardt mit 21 Jahren Berufserfahrung in Spanien
informiert zum deutschen und spanischen Recht.
Es kommt in der Praxis häufig vor, dass ein Dritter (Nachbar, Makler, Bekannter, Krankenpfleger) in Spanien mit einer Generalvollmacht oder notariellen Verkaufsvollmacht eine Immobilie verkauft, ohne dass der Vertretene (Immobilieneigentümer) davon weiß, die Vollmacht widerrufen hat, oder mit dem Verkaufpreis nicht einverstanden, oder dass der Vollmachtgeber sogar verstorben war.
Merke
Während in Deutschland eine Vollmacht über den Tod hinaus fortgelten kann, ist dies in Spanien nicht möglich.
Eine Vollmacht erlischt in Spanien, wenn der Vollmachtgeber verstirbt.
Welches Recht ist auf eine deutsche Vollmacht anzuwenden, die in Spanien zu einem Immobilienverkauf benutzt wird?
Nach Art.8 Abs.6 EGBGB gilt der Nutzungsort der Vollmacht bestimmend für das anwendbare Recht.
Beispiel
Ein Deutscher erstellt eine Vollmacht vor einem Münchner Notar, für einen Immobilienverkauf auf Ibiza. Diese Vollmacht ist unwirksam, wenn der Vollmachtgeber verstirbt.
Beispiel
Ein Deutscher erstellt eine Vollmacht zum Immobilienverkauf vor einem Notar in Madrid, auch dann erlischt die Vollmacht, mit dem Tod, wenn sie für Spanien zur Nutzung bestimmt war, bspw einen Immobilienverkauf in Madrid.
Hat der Dritte die Immobilie gekauft, dann ist das Rechtsgeschäft unwirksam, wenn der Vollmachtgeber vorher verstarb, selbst wenn der Dritte Käufer im guten Glauben gehandelt hat und nicht von dem Tod wusste.
Art.1732 CC (spanisches Zivilgesetzbuch) sagt, dass eine Vollmacht nicht nur durch Tod erlischt, sondern auch wenn der Vollmachtgeber als geschäftsunfähig erklärt wird. (incapacitacion)
Ganz anders in Deutschland, dort geht der BGH von einer Fortwirkung der Vollmacht aus, trotz eingetretener Geschäftsunfähigkeit.
Aber, wenn die deutsche Vollmacht in Spanien zum Immobilienverkauf genutzt wird, dann gilt das spanische Recht und damit hat der Verkäufer als vollmachtsloser Vertreter gehandelt und das Rechtsgeschäft ist unwirksam.
Ebenso erlischt die Vollmacht in Spanien bei Widerruf, Art.1733 CC.
Der Widerruf muss dem ehemaligen Bevollmächtigten zugestellt werden, so dass die Vollmacht widerrufen ist Art.1735 CC.
Rechtssprechung Oberstes Spanisches Zivilgericht
Das oberste spanische Zivilgericht hat in einem Urteil vom 6.11.2013 eine Schenkung für unwirksam erklärt, obgleich der Vater dem Sohn eine Generalvollmacht erteilt hat und der Vater aber nicht wollte, dass der Sohn diese Vollmacht nutzt, um im Namen des Vaters eine Schenkung einer Immobilie an die Lebensgefährtin ausführen.
Das oberste Zivilgericht verlangt ein mandato expreso nach Art.1713 CC, sprich der Vater hätte ausdrücklich seinen Willen der Schenkung äußern müssen, zusätzlich zur spanischen Generalvollmacht.
In einem Urteil vom Mai 2016 hat das oberste Gericht ebenso die Rechtsgeschäfte für unwirksam erklärt, da die Vollmacht zuvor widerrufen wurde. Es gelt das Prinzip der Treue zwischen dem Vollmachtgeber und Vollmachtnehmer, sprich ein Vollmachtnehmer muss inbesondere bei einem Verkauf einer Immobilie in Spanien trotz einer Vollmacht stets nochmals den Verkaufswillen oder Veräusserungswillen bei Schenkungen einholen, bevor das Rechtsgeschäft vollzogen wird.
Macht sich der Vollmachtnehmer schadensersatzpflichtig?
Da das Rechtsverhältnis zwischen Vollmachtgeber und Vollmachtnehmer ein Auftrag darstellt, dann gelten die Regelungen nach Art.1725 ff CC und derjenige, der die Vollmacht missbraucht ist dem Vollmachtgeber, dessen Immobilie verkauft wurde, ohne dessen Willen, zum Schadensersatz verpflichtet unabhängig von der Unwirksamkeit des Kaufvertrages mit dem Dritten.
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Schadensersatz Immobilienverkauf Spanien;
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