Kaufvertrag Spanien

Der spanische Immobilienkaufvertrag wird meist in 2 Stufen abgeschlossen.

1. Stufe – Vorvertrag meist in Form des Contrato de arras – Vorkaufvertrag mit Strafklausel bei Nichterfüllung und 10% iger Anzahlung.

Es werden 10%Anzahlung geleistet und oftmals an den Verkäufer oder Makler, was problematisch ist, wenn der Immobilienkauf nicht zustande kommt, da dann die 10% Anzahlung gerichtlich zurückverlangt werden muss.

In einem Gerichtsurteil vom 28.09.2021 wird auf einen wichtigen Vertragsbestandteil hingewiesen.

Wenn der sich Immobilienkäufer einem Ehepaar als Verkäufer gegenübersieht, dann sollte in dem Vorvertrag vermerkt werden, dass bei Rücktritt oder Nichterfüllung BEIDE Ehegatten gesamtschuldnerisch zur Rückzahlung des Anzahlungsbetrages von 10% verpflichtet sind.

Bei Fehlen dieser Vertragsklausel, selbst bei Rückzahlung der Hälfte durch einen Ehegatten, müsste der andere Ehegatte auf Rückzahlung verklagt werden.

Wenn eine Vertragsbedingung der gesamtschuldnerischen Haftung in den Vertrag eingefügt wäre, dann wäre die hälftige Rückzahlung durch nur einen Ehegatten, eine Nichterfüllung. Beide Ehegatten könnten zur doppelten Rückzahlung, also mit Schadensersatz verklagt werden.

2. Notarieller Kaufvertrag, der zum Eigentumsübergang fuehrt. In Spanien gibt es keine Auflassung wie im deutschen Immobilienrecht. In juristischer Hinsicht definiert das spanische Immobilienrecht 3 wesentliche Vertragsbestandteile, dass ein wirksamer Immobilienkaufvertrag zu Stande kommen kann.

1. Vertragsparteien – Bestimmung Bei einer Erbschaft darf nicht der Verstorbene als Vertragspartei genannt werden, sondern bereits der Erbe nach durchgefuehrter Erbschaftsannahme und Grundbuchumschreibung
2. Vertragsgegenstand – Genaue Beschreibung der Immobilie Es reichen nicht die Katasterdaten aus, sondern es muessen die Grundbuchdaten genannt werden, mit der Finca Nummer (Liegenschaftsnummer) und dem Grundbuchamt.

3. Kaufpreis: Der Kaufpreis muss genau bestimmt sein. Ratenzahlungen sind moeglich, beduerfen jedoch einer besonderen Klauselierung, da sonst das Eigentum nicht uebergehen kann und das Grundbuchamt nicht Eintragung des Käufers in das Grundbuchamt vornimmt, bis die Vollzahlung des Kaufpreises nachgewiesen ist.

Aktuelles aus der Rechtsprechung zum spanischen Immobilienrecht.

I: Urteil des obersten spanischen Zivilgerichtes (Tribunal Supremo) vom 4.10.2013 Das Gericht hat sich damit beschäftigt, ob die fehlende Vorlage der Bewohnbarkeitsbescheinigung und deren Genehmigung (licencia de primera ocupacion) eine Nichterfuellung des spanischen Immobilienkaufvertrages darstellt und den Käufer berechtigt, seine Kaufpreiszahlung zurückzuverlangen. Das oberste spanische Zivilgericht hat festgestellt, dass im spanischen Immobilienrecht die Eigentumsübergabe einer Immobilie nicht nur durch Besitzübergabe erfolgen muss, sondern auch dass die Immobilie den baurechtlichen Bestimmungen genügt, sprich alle baurechtlichen Genehmigungen vorliegen, auch die Bewohnbarkeitsgenehmigung.

II. Der europäische Gerichtshof hat am 16.1.2014 entschieden, dass die Auferlegung der gemeindlichen Wertzuwachssteuer dem Käufer (Umgangssprachlich als Plusvalia municipial bezeichnet, juristisch korrekte Bezeichnung: Impuesto sobre el Incremento del Valor sobre los terrenos urbanos) eine missbräuchliche Vertragsgestaltung darstellt und eine Vertragsverletzung gemäss dem spanischen Immobilienrecht. Der Schutz des Käufers einer Immobilie steht als Verbraucher im Vordergrund und der Verkäufer, inbesondere wenn es sich um einen gewerblichen Bauträger oder Immobilienmakler geht, hat seine ihm gesetzlich aufgebürdeten Steuern selbst zu zahlen. Die Vertragsklausel der Steuerlastumlegung auf den Käufer der Immobilie ist nach spanischem Immobilienrecht und Steuerrecht rechtswidrig und verstösst auch gegen europäisches Recht im Sinne der Auslegung des Art.3.1. Richtlinie Europa 93/13/CEE.

III. Ein typisches Beispiel einer Vertragsaufhebung eines Kaufvertrages über eine Immobilie mit arras penitenciales, wegen versteckter Mängel (vicio oculto), beschreibt das spanische Urteil aus Nordspanien, die Richter legen dann die Arras nicht mehr als penitencial (bestrafend) aus, sondern als vertragsbestätigend und damit zurückzuzahlen, wenn der Kaufvertrag wegen den versteckten Mängeln rechtswidrig ist.

AP Asturias, sec. 5ª, S 24-5-2006, nº 181/2006, rec. 165/2006

Auf der anderen Seite, prüfen die Gerichte, ob ein versteckter Mangel in der Laufzeit des Vorkaufvertrages geltend gemacht, oder ob die Frist abläuft, und dann zur Begründung der Rückforderung der Anzahlung auf den Immobilienkauf, ein versteckter Mangel vorgetragen wird.

TIPP: Sollten Sie einen Mietkauf abschliessen, dann ist zu empfehlen, dass der Mietvertrag und der Kaufvertrag getrennt werden, und in dem Kaufvertrag die Frist für die Kaufoption eindeutig bestimmt wird, aber auch, dass der Mietzeitraum hierzu dient, die Immobilie kennenzulernen, und damit der Vortrag von versteckten Mängel nach 6 Monaten Nutzungszeit der Immobilie nicht mehr akzeptiert wird. Damit sollte die Frist für die Kaufoption 6 Monate nicht unterschreiten.

Im vorliegenden Falle und dem Urteil aus Madrid aus dem Jahre 2016, hatte die Immobilienbesichtigung stattgefunden und es wurden keine versteckten Mängel entdeckt, selbst die Hypothekenlast wurde vom Verkäufer gelöscht. Damit hatte der Immobilienkäufer keinen Anspruch auf Rückzahlung der Anzahlung auf den Immobilienkaufpreis, da er grundlos nicht erfüllte. Bei der Kaufoption kann der Immobilienkäufer sich rechtlich einfacher von der Kaufpflicht entbinden.

AP Madrid, sec. 13ª, S 8-4-2016, nº 125/2016, rec. 225/2015

Weitere Informationen unter: www.immobilienrecht-spanien.de

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